南京房产律师结合具体案例谈“以房抵债协议”
  • 发表时间:2018-06-20
  • 作者:南京房地产律师姬
  • 来源:南京资深律师姬传生
 
  
  南京房产律师最近注意到,在房产合同里出现了一类非常有争议的事情,那就是以房抵债协议。以房抵债协议,一直以来与让与担保、流质、流押之间的关系可谓是错综复杂,无论从法律和实践的角度来看,都是一个难题。下面,南京房产律师相结合我们团队最近办理的一起案例来谈一谈这个问题。
  
  两年前,购房人丁某与某房产公司签订了一份商品房买卖合同,约定以人民币260万元的价格购买商品房一套;几日后,丁某又与该房产公司签订一份借款合同,约定丁某向房产公司出借款项200万元,年利率10%,分两年归还,如公司按期归还本息,则上述商品房买卖合同不再履行;如公司届时未能如期归还本息,则商品房买卖合同继续履行,以商品房价款折抵债款,双方两不相欠,彼此不得再主张任何债权。
  
  在双方约定的还本付息的日期届满后,该房产公司未能向丁某如期支付全部本息,丁某遂要求房产公司履行商品房买卖合同,将房产无偿过户到自己名下。该公司断然拒绝,提出只能按照借款合同予以履行。丁某遂将该房产公司告到法院。
  
  围绕这两份合同的约定是否有效,双方之间形成何种法律关系,双方之间争论不下。
  
  我方作为原告丁某的代理律师,对这一复杂的法律问题进行了深入研究。
  
  我们认为,双方形成的法律关系,既不是让与担保,更不是流押,不违反法律的强制性规定,是双方真实意思的体现,完全合法有效。亲,
  
  首先,所谓让与担保,是将房产、汽车等不动产的所有权让与对方,以作为债务人向债权人借入款项的担保,如果债务人届期偿还了相应本息,则债权人应当将,不动产的产权,重新变更登记,归还给债务人,如果债务人届期不能清偿本息,则债权人有权拒绝将不动产的产权重新变更登记,归还给债务人。目前让与担保既未受到我国物权法等法律法规的明令禁止,也未得到我国理论和实务界的广泛承认,处于一个相当尴尬的模糊地带。让与担保成立的前提是,债务人将房屋等不动产的产权,经过变更登记,转移到债权人的名下。但在本案中,商品房买卖合同并未实际履行,丁某只拥有以商品房为标的的债权,商品房买卖尚未发生物权转移的效力,本案并不符合学界和实务界对于让与担保的一般定义。
  
  其次,本案也不属于流押。所谓流押,是抵押人和抵押权人在设立抵押权时约定,如债务人届时未能偿还债务,抵押物直接归抵押权人所有,这是物权法和担保法所明文禁止的。本案合同中并未设定抵押权,既未办理抵押登记,也未约定丁某在房产公司不还本付息时可直接对房屋折价抵偿或对房屋予以变卖、拍卖等。本案中实际存在两个相互独立的法律关系:丁某和房产公司之间的房产买卖合同关系和借贷关系。房产公司按约定还本付息是房产买卖合同的解除条件,如房产公司如约还款,则房产买卖合同自然解除;如房产公司未能如约还款,则房产买卖合同将继续生效,丁某应当向房产公司按约支付购房款,只不过由于购房款数额与房产价格相近,所以约定直接抵偿两不相欠,实质上相当于合同法上的抵销。
  
  第三,退一万步讲,即使本案中关于的约定无效,有涉嫌“流押”之嫌,那也只是这一条款无效,借贷合同和房产买卖合同依然有效。我们当然也不讳言当事人设立互相牵连的两份合同,确实有保证债权实现的考虑,但是当事人同时对于这套房屋的投资价值也是非常满意的,如果对方确实无法偿还借款,则可接受这套房屋作为债款的抵偿。双方设立的价格也十分合理,符合当时的市场一般价格。如合同中关于抵消款项的约定无效,则丁某将要求立即履行房屋买卖合同,并按照合同法的规定将房价款和借款本息相互抵消,差额部分予以补足。
  
  最终,法院认可了我们的意见,认为双方之间的借款合同和房屋买卖合同都有效,判令房产公司继续履行房产买卖合同。需要提醒的是,如果双方之间在债务到期之前直接约定如债务人不能清偿借款本息,就将房屋直接划归债权人所有,并未签订房屋买卖合同或办理房屋转移登记的,是违反物权法和担保法的相关规定的;但在债务到期之后,双方签订以房抵债的协议,并不属于违法。
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