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开发商因政府部门迟延办理备案而逾期交房能否免责?

文章来源:南京房产律师网 发布时间:2017年10月05日 18时01分58秒

开发商逾期交房分为两种情况,一种是开发商未按约定期限交房,另一种是购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房(包括开发商未提供应当提供的文件致购房人拒绝收房和房屋质量问题两种情况)。对于逾期交房的责任承担,应本着有约定从约定,无约定从法定的原

  开发商逾期交房分为两种情况,一种是开发商未按约定期限交房,另一种是购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房(包括开发商未提供应当提供的文件致购房人拒绝收房和房屋质量问题两种情况)。对于逾期交房的责任承担,应本着“有约定从约定,无约定从法定”的原则处理。商品房预售合同中约定了逾期交房的违约处理方式,则应按合同办理,在司法实践中只存在约定的违约金是否过高而请求调整的问题。如果合同中没有约定逾期交房的违约责任,买受人只能主张损失赔偿,应由买受人举证证明因开发商逾期交房而给他带来的直接损失。这里应注意一个时间节点的问题,即开发商逾期交房的期间应从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。还要对开发商主张的不可抗力、第三人原因、因买受人原因的免责情形进行审查。开发商因政府部门迟延办理备案而逾期交房能否免责?

  南京房产律师认为,开发商不应因此而免责。理由是政府部门逾期办理备案的行为并不存在于商品房买卖合同关系之中,而是处在行政管理部门与开发商之间的行政关系之中,《合同法》调整的是平等主体之间的民事关系,行政管理机关与开发商之间不属于平等的民事主体,他们之间的关系也不属于民事关系,因此不应由《合同法》来调整,行政管理部门逾期办证所造成的损失应由行政法来调整,开发商可通过行政复议或者行政诉讼等方式要求赔偿。若开发商因此而免责,相当于将行政管理部门原因所造成的损失转嫁给购房者承担,这与《合同法》的公平原则相违背。

  由于行政管理部门逾期办理商品房竣工验收备案表而导致开发商不能按期交付符合商品房交付条件的房屋,开发商的逾期违约责任是否可因行政管理部门的过失而免责,要根据合同的相对性、违约责任的相关原理加以分析。违约责任的免责事由可分为法定免责事由与约定免责事由两大类,在此,南京房产律师排除当事人在买卖合同中约定对因行政管理部门逾期办理备案而导致的延期交付免责的情况,进行分析。

  首先,行政管理部门在备案中的过失不属于不可抗力。根据《商品房买卖合同(示范文本)》第8条规定,遭遇不可抗力,且出卖人在规定之日内告知买受人的,出卖人可予以延期。行政管理部门的备案过失是否属于不可抗力成为问题的关键。通常政府行为是不可抗力的一种,列入不可抗力的政府行为主要有发生战争、强制征收、强制征用等。而政府的具体行政行为不属于不可抗力。行政管理部门针对开发商的申请,核发《商品房竣工验收备案表》,属于政府针对特定人和事作出的具体行政行为,即便存在过失也不属于不可抗力的政府行为。

  其次,开发商不具备交房条件逾期交房的违约责任属于无过错责任。根据《合同法》第107条,可以确定开发商在不具备交房条件情况下交房所承担的责任遵循无过错归责原则。既然该违约责任的归责原则实行无过错归责原则,不论开发商是否存在过错,只要存在违约行为,开发商就应向购房人承担违约责任。但之后开发商有权依法向责任人追偿。

  再次,从合同的相对性分析。根据《合同法》第121条规定:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。购房者要求开发商承担违约责任是基于双方签订的买卖合同,一方有违约行为,对方可要求其承担违约责任。而行政管理部门与开发商之间的关系是商品房买卖关系之外的一种行政审批关系。也就是说,若政府行为过失给开发商造成损失,可通过政府部门承担行政责任来解决,而不应将此责任转嫁给行政审批关系之外的购房者来承担。

  最后,若行政管理部门的过失致开发商免责,无异于将由于开发商逾期交付行为给购房者造成的损失由购房者独自承担,与公平正义原则不符。在开发商按时将具备商品房交付条件的房屋予以交付的情况下,购房者于办理完收房手续后,即可对房屋加以使用、处分和收益。而在开发商不具备交房条件、购房者拒绝收房的情况下,购房者不能按期对商品房加以使用收益和处分。从合同的公平性来分析,由于开发商的违约行为给购房者造成的损失完全由购房者来承担,无异于加重购房者义务,减轻开发商责任,有悖于合同的公平性和平等性。

南京房产律师

房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,第十一届.十二届徐州市政协委员,房地产律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业代理商品房买卖合同纠纷案件.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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