南京房产律师提醒:签订中介委托协议需要注意风险
  • 发表时间:2017-11-16
  • 作者:南京房产律师事务所
  • 来源:房产律师网

  目前,一般购房人购房的时候,一般会委托中介公司寻找房源,并代办二手房签约过户等手续。但是根据南京房产律师的了解,由中介公司代为促成交易的过程中存在着很多的法律风险,购房者应当和这个中介公司签订比较完备正规的居间合同,对双方的权利义务进行明确的约定,避免出现相关的纠纷。现在根据南京房产律师执业多年以来所形成的丰富的实务经验,对这个问题简述如下,供广大购房者参考。

  首先,对于中介公司报酬由谁支付、在怎样的条件下支付,必须要约定明确。根据合同法的相应规定,而中介方如果促成交易,有权要求委托人支付中介经纪费,但是没有规定在买卖合同的情况下,应该由买方还是卖方支付。这就需要双方签订的居间合同,对此予以明确约定。如果买方或者卖方要求房屋交易价格就是“到手价”,包括了经纪公司的中介费,就必须对于这一点进行明确的约定:中介公司促成交易之后,中介费用由对方支付或免予支付,以免发生不必要的争议。另外,购房者和中介公司还应该约定中介经纪费的支付条件。中介费一般是双方签订房地产买卖合同的时候,一并支付给中介方,但也可以另行约定。比如,鉴于房产交易过程比较复杂、环节众多,为了保证中介公司的服务质量,可以将中介费分为多个不同的环节,与房产交易的环节相对应,房产交易完成一个环节就支付一个环节的中介费,从而促使中介公司全程跟踪,提供优质服务。

  第二,中介公司的义务和责任必须约定明确。南京房产律师在办理房产相关案件的过程中,发现经常有中介方要求购房者交付定金,但却未及时将定金交付给卖方,导致定金不发生法律效力,发生房产纠纷后的购房者无法根据定金罚则则主张对方承担违约责任。还有中介方对买卖双方隐瞒对方的联系方式,自己掌控所有的信息,居间传达。当一方存在违约的时候,这就对另一方行使自己的权利,造成很大的阻碍。归根结底,这都是中介方的法律责任和权利义务不明确造成的。因此,南京房产律师建议:购房者在和中介公司签订居间合同的时候,应当增加明确中介公司的相应义务、对其进行约束和牵制的条款,而规定中介方应当按照委托方的要求,及时转交定金和代为传达有关的信息;或者,干脆更进一步约定,中介方作为双方的代理人,定金交付给中介方或者信息传达给中介方,视为交付、传达给对方,这样做非常有利于合同的顺利履行,和对对方违约责任进行追究。

  第三,购房者应当对中介方提供的格式合同进行全面审查,特别是对其违约条款要加以特别注意。如果违约条款中规定,委托方拒不支付或者迟延支付中介相关居间经济报酬的,承担违约责任,这是是没有问题的,属于实践中的通例。但是,如果中介公司的格式条款中约定,委托方如果解除买卖合同,或者双方协议解除买卖合同,中介公司除了收取报酬外,一方或双方还要向中介公司支付违约金,这无疑是侵犯了当事人的契约自由,涉嫌强制交易,并且触犯了合同法中关于“加重对方责任、排除对方主要权利的,合同无效”的相关规定,在司法实践中,一般认定此类合同无效。但是,为了避免法律上的风险,仍应在签订居间合同时,排除此类条款,以免给自己造成不必要的麻烦。

  第四,应明确相应的中介费用。各省市都有关于住宅买卖经纪服务的相应的收费标准,购房者应当查询本省或者本市的相关收费标准,如果收取的中介费超过这个相关标准的,购房者有权拒绝。

  第五,南京房产律师特别提醒,如果委托中介方代收房款应特别谨慎。中介方携款潜、骗取房款的例子,在现实中屡次出现,如果需要中间人代收房款,最好聘请公证处或执业律师参与。有些城市的房地产管理部门规定,二手房买卖的房款需要打入监管账户,这就避免了这种风险。

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