开发商的过错导致买受人未偿还按揭贷款时,当事人的诉讼地位如何
  • 发表时间:2017-10-05
  • 作者:房地产律师
  • 来源:房产律师网

  现实生活中,因开发商过错,导致买受人未偿还按揭贷款的情况主要有以下几种:

  1.开发商的恶意欺诈。期房按揭中,如果开发商将获得的贷款挪作他用甚至携款潜逃,由于开发商与银行间的金融合作协议,买受人的贷款银行是由开发商选定的,而银行也负有对贷款资金用途监管的义务,此时,买受人可能据此认为银行监督不力,存在过错而拒绝继续偿还按揭贷款。

  2.开发商延期交房。期房按揭中,开发商可能由于项目定位不准,使商品房预售不理想,导致后续资金不足或者因为经营不善或其他原因而无法按期竣工交房,甚至出现烂尾楼的情况。最终,因商品房买卖合同无法履行,按揭贷款合同的履行必然受到影响,银行的信贷资产因此受到损害。

  3.开发商交付的商品房不符合合同约定。如开发商虽然按期交付了商品房,但存在质量问题、面积误差过大或者绿化环境不符合合同约定,买受人可能因此请求解除商品房买卖合同,并拒绝继续履行还贷义务,由此引发银行的金融风险。

  4.实践中,还可能由于开发商违法预售、不符合预售条件,如没有取得土地使用权证、预售许可证等相关证件,或者由于开发商建成的商品房不符合条件无法办理产权证,或者因为其他违约行为,导致商品房买卖合同无法正常履行,从而影响按揭贷款合同的履行,威胁银行债权的顺利实现。

  南京房产律师认为,该种情形下,按揭合同的当事人只有商品房买受人(按揭人)和银行(按揭权人),而开发商只是按揭实务操作中的参与人或第三人。因此,在发生按揭纠纷而诉讼至法院时,在银行提起诉讼而向按揭人和开发商(担保人)主张权利的场合,法院应当将按揭人列为被告,将开发商列为有独立请求权的第三人。

  《商品房买卖合同解释》第26条规定了出卖人可以成为按揭贷款合同纠纷的诉讼参加人。该条的具体内容为:“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。”该条款中规定,当买受人未按照约定偿还贷款时,开发商在该诉讼中的地位,可能是有独立请求权的第三人,也可能是被告。买受人因尚未取得商品房所有权,没有与贷款银行办理商品房抵押或其他担保登记手续,贷款银行起诉买受人,应当将开发商列为有独立请求权的第三人。在商品房所有权尚属于开发商时,买受人没有按照贷款合同约定偿还银行以买受人名义支付给开发商的购房款,银行起诉买受人时,法院应当通知开发商参加诉讼,开发商也有权利申请参加诉讼。因为,在本诉中,买受人作为被告没有履行还款义务,贷款银行对贷款合同项下的商品房行使权利,会涉及开发商拥有产权的商品房,从而与开发商的利益有关,与未来开发商履行商品房买卖合同的事项有关。所以,在这种情况下,当法院通知开发商参加诉讼,或开发商自己主动申请以实体权利人的资格参加诉讼,其地位是有独立请求权的第三人。

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