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抵押物转让合同的效力与抵押权人的同意权

文章来源:南京房产律师网 发布时间:2017年10月05日 12时37分12秒

抵押物转让合同的效力与抵押权人的同意权

  根据规定,抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

  争议问题:未经抵押权人同意转让抵押物的合同有效?

  房产律师解答:

  最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)115规定“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管,在抵押期间,非经债权人同意,抵押人将同一抵押物转让他人,或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的,其行为无效。债务人以抵押物清偿债务时,如果一项抵押物有数个抵押权人的,应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。”

  《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”

  最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条规定“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。”

  《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

  以上都是关于抵押物转让的法律规定,从以上规定来看,在抵押人未征得抵押权人的同意能否转让抵押物的立法上,从严格限制到逐渐宽松的转变。该转变的理论基础是物尽其用和利益平衡,充分发挥价金物上代位制度的优点,并通过追及效力来弥补其局限性。采用抵押权追及效力和涤除权制度,实现抵押权人和买受人之间的利益平衡。

  《物权法》规定受让人代为清偿债务消灭抵押权的抵押物的转让不需要经过抵押权人的同意,因为在这种情况下抵押权人的利益并没有受到影响,抵押人可以对自己享有所有权的物进行处分。

  由于《物权法》的规定不是很明确,在实践当中应当如何理解和适用存在一定的争议。在受让人没有代为清偿债务消灭抵押权的情况下,不得转让是指不发生物权的转移效力还是指签订的转让合同无效呢?如果仅指不发生物权转移的效力,那么合同应当是有效的,抵押人对受让人承担违约责任。如果指签订的转让合同无效,那么在受让人知道存在抵押权的情况下还与抵押人签订转让合同,其也存在过错,抵押人无需承担违约责任。

  除效力待定、附生效条件和附解除条件的合同外,合同的效力应当是自始有效或者是自始无效,合同的效力不应当由合同双方当事人在签订合同后的意思表示决定。转让抵押物的合同是否有效不应当由受让人是否代为清偿债务来决定,这是不符合法理的,也是不利于保护抵押人的利益的。未经抵押权人同意抵押人与受让人签订的转让抵押物的合同的效力应当是确定的。

  本人认为转让抵押物的合同在未取得抵押权人同意的情况下应当有效。如果抵押人存在过错致使转让合同无法履行,其应当承担违约责任。

  标签:抵押权 抵押物 抵押人 转让合同抵押登记 房地产律师

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,第十一届.十二届徐州市政协委员,房地产律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业代理商品房买卖合同纠纷案件.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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