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房屋抵押后出租人订立的租赁合同对受让人无效

文章来源:南京房产律师网 发布时间:2017年10月05日 12时36分44秒

房屋抵押后出租人订立的租赁合同对受让人无效

  [案情]

  1996年9月19日,北京世华房地产开发有限公司(简称世华左京世都百货有限责任公司(简称世都百货)签订《北京王府井世纪藏赁合同书》,约定世都百货向世华公司租赁世纪大厦商用房屋作为世都百货经营场地,总租赁面积18,000平方米,其中地上第三层租赁营业面积为3800平方米;租赁期限暂定为7年,自1997年1月1日至2003年12月31日;租金标准为前3年每平方米营业面积保底租金0.8美元(每年总租金5,256,000美元),第4年至第7年每年比前一年增0. 04美元,如果世都百货以良好的信誉和业绩履行了本合同,则世华公司可以将出租房屋租赁给世都百货8年,租金标准为在2003年的基础上每年每平方米日租金增加0. 05美元至2011年12月31日。

  1998年6月8日,世华公司与中国建设银行营业部(简称建行营业部)签订《外汇流动资金借款合同》,约定中国建设银行营业部(简称建行营业部)向世华公司发放流动资金贷款900万美元。同日,双方还签订一份抵押合同,约定世华公司将世纪大厦三层75个商铺的房屋所有权及土地使用权抵押给建行营业部,抵押房屋建筑面积3815. 56平方米。随后世华公司与建行营业部共同办理了抵押登记,建行营业部向世华公司全额发放了900万美元贷款。此后,因世华公司未履行其还贷义务,建行营业部诉至法院。法院判决世华公司偿付建行营业部900万美元及逾期罚息,偿付建行营业部律师费96,840元,世华公司以其用以抵押的位于北京市东城区王府井大街99号世纪大厦三层的75个商铺房屋所有权及土地使用权所得的价款优先偿付前述债务。该判决生效后,因世华公司未履行上述义务,建行营业部遂申请强制执行。在执行中,建行营业部与世华公司达成协议。根据协议,法院裁定将世华公司所有的世纪大厦三层的75个商铺的房屋所有权及土地使用权过户给建行营业部所有,以抵偿世华公司所欠建行营业部的所有债务。后法院要求北京市国土资源和房屋管理局协助执行,将该房屋所有权及土地使用权过户至建行营业部名下。现涉诉房产的房屋所有权证正在办理中。

  2000年2月1日,世华公司及世都百货签订《关于(租赁合同书)期限条款的补充协议》,约定:《租赁合同》暂定的租赁期限届满时起,合同期限自行延期8年,即自2004年1月1日至2011年12月31日止。同日,世华公司与世都百货另行签订《关于房屋租赁合同的补充协议》,对原协议进行了部分调整,其主要内容为:依据1999年12月30日北京市房屋土地管理局核准的商场之房屋面积为12,920平方米,双方调整原租赁合同的相关条款,即房屋面积为12,920平方米;双方调整原合同的租金条款,即自1998年1月至2000年12月31日按使用面积0.4美元每天每平方米交付租金,自2001年1月1日至2011年12月31日为:世都百货年销售额不足人民币3.5亿元,按使用面积0.4美元每天每平方米的85%交付租金;世都百货年销售额在人民礴3.5亿~3.8亿元,按使用面积0.4美元每天每平方米的90%交付租金;世都百货年销售额在人民币3.8亿—4亿元,按使用面积0.4美元每天每平方柬的95%交付租金;世都百货年销售额超过4亿人民币元,按使用面积0.4美元每天每平方米交付租金。另约定,世都百货按世华公司销售房产的有效通知,且与购房权利人核实,世都百货将相应房屋租金直接支付给购房权利人,或者世都百货依原合同及其补充协议向世华公司支付租金,由世华公司向购房权利人支付相应房屋租金;世都百货直接向购房权利人支付租金时,同时扣减世华公司与世都百货原约定的房屋租赁面积及其相应租金,此类事件发生时,双方即确认有效,不另行签署文件或合约。

  一审中,世都百货向法院提交了北京市房地产勘察测绘所直属测绘队出具的《世纪大厦面积表》中涉及第三层的部分,根据该表记载,本案涉案房产使用面积共计2117. 44平方米,世都百货拟以此证明建行营业部不能按照3800平方米索要租金。建行营业部对《世纪大厦面积表》真实性未提出异议,但认为应以建筑面积作为计算租金的标准。

  2003年9月1日,建行营业部委托律师致函世都百货,要求世都百货支付拖欠租金及合同规定的罚金,并提出其有权终止房屋租赁关系。世都百货收到上述函件后,未回复建行营业部,而是致函世华公司,敦请世华公司采取积极措施理顺房屋租赁关系。世都百货另曾向世纪大厦的物业管理公司询问,在得到“中国建设银行北京营业部从未与我公司办理业主收楼手续,也未与我公司办理物业管理手续和支付任何费用,现商场三层业主在我司备案登记仍是开发商世华房地产公司,还有一些小业主”的答复后,世都百货根据世华公司的要求继续向世华公司支付租金。

  [审理结果]

  一审法院经审理认为,本案中建行营业部系在强制执行过程中根据人民法院生效民事裁定书取得涉案房产。本案涉案房产于1996年即由世华公司出租予世都百货,此后世华公司又于1998年抵押予建行营业部,世华公司与世都百货签订的《租赁合同》中关于涉案房产的租赁关系部分在本案中对建行营业部继续有效。本案争议焦点在于世华公司与世都百货签订的《补充协议》对建行营业部是否具有约束力。世华公司与世都百货于2000年签订《补充协议》当时已对涉案房屋进行了抵押,世华公司与世都百货延长《租赁合同》的租赁期限实际上是在原租期以外重新确立了一项新的租赁关系,《补充协议》与《租赁合同》相比较,变动主要在于延长了租期及降低了租金标准。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第六十六条第一款的规定,补充协议中确定的超出主合同租赁期限的部分内容对于建行营业部不具有约束力,世都百货在本案中不能以其与世华公司之间延长租期的约定对抗建行营业部。鉴于建行营业部已取得了涉案75个商铺的所有权,对于建行营业部而言,世都百货对该75个商铺的承租期间截止于《租赁合同》中约定的2003年12月31日,建行营业部要求世都百货腾退的诉讼请求应予支持。

  至于租金标准,《补充协议》将租金大幅降低为每日每平方米0.4美元或0.4美元以下,变相减少了租赁物的价值。根据《中华人民共和国担保法》第五十一条之精神,当抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值。鉴于建行营业部就抵押房产已经在相应登记管理部门进行了抵押登记,该登记具有物权公示作用,足以对抗第三人的权利主张,故世都百货不具备善意第三人的法定条件,其同样不能以《补充协议》中约定的降低后的租金标准对抗建行营业部。至于营业面积计算,鉴于当时的房地产交易习惯中在计量房屋面积时主要采用建筑面积与使用面积两个标准,又鉴于双方当事人就本争议焦点的主要分歧即在于适用建筑面积或使用面积的标准,根据排除法中非此即彼的原则,在建行营业部未向原审法院提交充分反证的情况下,世都百货的相应诉讼主张应予采信,即本案中涉案房产的计租面积应确认为使用面积2117. 44平方米。关于计租日期,虽然法院裁定将本案涉案房产过户给建行营业部,但该案文书送达对象局限于建行营业部、世华公司及相关行政管理部门,尚不具备完全的公示效力,在世都百货得到相应通知前该转让对其亦不发生法律效力。本案中现有证据显示,建行营业部的授权代表于2003年9月1日告知世都百货涉案房产权利人变更的事实并提出权利要求,此时世都百货即负有向建行营业部支付本案涉案房产租金的义务。与之相应,世都百货在接到上述通知前,对建行营业部不负有法律义务。另外,如上论述,世都百货在接到建行营业部通知后,即对建行营业部负有租金给付义务,但本案中证据显示,此时世都百货未及时与建行营业部接洽,反而根据世华公司的要求于当年12月继续向世华公司支付2003年9月以后的租金,世都百货相应辩解不能成立,其向世华公司支付涉案房产2003年9月以后的租金系对相应权利主体的认识错误,属于无效履行,不能因此免除其对建行营业部的法律责任。综上,世都百货应按《租赁合同》约定的租金标准向建行营业部支付涉案的75个商铺自2003年9月1日起至2003年12月31日止的租金,租赁面积按使用面积2117. 44平方米计算。2003年12月31日之后至世都百货实际腾退之日,虽然世都百货已不负有合同上的租金给付义务,但由于世都百赞髓馨i在继续使用涉案的75个商铺,为平衡当事人之间的权利义务,世都百~罄瓣建行营业部支付房产使用费,使用费的数额可参照前述租金标准计-jiti:耱筵:判决:1.世都百货有限责任公司于判决生效后60日内将位于北京市东城窿王府井大街99号世纪大厦三层的75个商铺腾空并将该75个商铺交与中国建设银行营业部。2.北京世都百货有限责任公司于判决生效后30日内支倚中国建设银行营业部上述75个商铺的租金(自2003年9月1日起,至2003年12月31日止,以2117. 44平方米为基数,按每天每平方米96美分计算)。3.北京世都百货有限责任公司于判决生效后60日内支付中国建设银行营业部上述75个商铺的使用费(自2004年1月1日起,至实际腾退之日止,以2117. 44平方米为基数,按每天每平方米96美分计算)。4.驳回中国建设银行营业部其他诉讼请求。

  世都百货不服一审判决,提出上诉。

  二审法院经审理认为,关于世都百货向世华公司支付租金的问题,世都百货依据前述有效租赁合同向世华公司支付原租赁合同期限内的租金,应属有效履行,并免除其对建行营业部重复支付该部分租金的法律责任。原审法院判决世都百货向建行营业部支付2003年9月1日至同年12月31日原租赁合同期限内的租金不当,本院予以纠正。故判决:1.维持该民事判决第(一)、(三)、(四)项;2.撤销该民事判决第(二)项。3.驳回北京世都百货有限责任公司的其他上诉请求。

  [评析]

  本案的主要问题有两个:

  第一,世华公司与世都百货之间的补充协议对建行营业部是否有效?关于补充协议的效力问题,核心则是房屋抵押后,承租人与出租人关于延长租赁期限或降低租金标准的约定对受让人是否有效力。本案中涉案房产的受注入就是抵押权人建行营业部。补充协议与租赁合同相比,延长了租期并降低了原租赁合同的租金标准。关于租期延长的问题,世华公司与世都百货在抵押权设定后、原租赁期限届满前,签订补充协议延长租赁期限,续订的租赁合同在世华公司与世都百货之间固然可以维持其契约的同一性,但对于受让人即抵押权人建行营业部而言,该补充协议应视为在抵押权设定后新设定的租赁关系,况且建行营业部在设定抵押权时系就抵押物当时的租赁情况作出评价,其对世都百货的租赁权将于租赁期限届满而消灭具有合理的预期。故世华公司与世都百货签订补充协议延长租赁期限的行为,妨害了建行营业部实现其抵押权,依据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第六十六条第一款的规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。世华公司与世都百货签订的补充协议中延长租赁期限的约定,对建行营业部不具有约束力。

  关于租金标准降低的问题,房屋租金系抵押房产的法定孳息,在当事人没有特殊约定排除的情况下,租金应属于抵押权标的物的范围。世华公司作为抵押房产的所有权人,与世都百货签订补充协议约定降低原租赁合同的租金标准,鉴于该约定系在世华公司设定抵押权后,且未经抵押权人建行营业部的同意,故对建行营业部不具有约束力。

  第二,世都百货是否可以向世华公司支付租金?第一种意见认为,虽然法院裁定将本案涉案房产过户给建行营业部,但该裁定书送达对象局限于建行营业部、世华公司及相关行政管理部门,尚不具备完全的公示效力。建行营业部的授权代表于2003年9月1日告知世都百货涉案房产权利人变更的事实并提出权利要求,此时世都百货即负有向建行营业部支付涉案房产租金的义务。与之相应,世都百货在接到上述通知前,对建行营业部不负有法律义务。世都百货向世华公司支付涉案房产自2003年9月以后的租金系对相应权利

  主体的认识错误,属于无效履行,不能因此免除其对建行营业部的法律责任。

  第二种意见认为,世都百货依据前述有效租赁合同向世华公司支付原租赁合同期限内的租金,应属有效履行,并免除其对建行营业部重复支付该部分租金的法律责任。2003年12月31日之后至世都百货实际腾退之日,虽然世都百货已不负有合同上的租金给付义务,但由于世都百货仍然在继续使用涉案的75个商铺,为平衡当事人之间的权利义务,世都百货应向建行营业部支付房产使用费,使用费的数额可参照前述租金标准计算。

  我们同意第一种意见。世都百货向世华公司支付原租赁合同期限内租金的依据是双方签订的有效租赁合同,属于有效履行,应免除其对建行营业部重复支付该部分租金的法律责任。综上,我们认为,二审法院的判决是正确的。

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,第十一届.十二届徐州市政协委员,房地产律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业代理商品房买卖合同纠纷案件.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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