南京房产律师解释:“唯一住房”并非不可执行
  • 发表时间:2018-01-05
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  目前,很多债权人所烦恼的一个问题是,在实务中如果债务人只有一套可供执行的住房的时候,在执行过程中往往遇到很大的障碍,社会上甚至流传法律上存在唯一住房不能被执行的规定。

  南京房产律师认为,这种认识是对法律的错误理解,并不存在唯一住房绝对不可执行的法律规定。虽然根据最高人民法院2004年11月发布的相关规定,对被执行人所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债,但2005年12月最高人民法院又发布了一个新的规定,对于被执行人已经设定抵押的房屋,即使是唯一住房,在给予六个月的宽限期之后仍然可以拍卖、变卖或者抵债。2015年,最高人民法院又通过发布规定的形式,明确被执行人名下的唯一住房可以执行。因此,目前对于被执行人名下的唯一一套房屋进行强制执行,已经不存在任何法律障碍。

  最近,南京房产律师就接到这样一个委托。债权人追索的200万元债务,债务人无力承担,债权人遂诉至人民法院,要求偿还本金和利息,一审、二审均胜诉,但债务人并无其他财产,只有唯一的一套家庭住房(位于南京市鼓楼区)可以执行。南京房产律师经过调查后发现,债务人所拥有的房屋在较好的学区,属于学区房,房价比临近地区的非学区房要贵30%左右。根据最高人民法院的相关司法解释和规定,该住房并不属于生活必须的住房,因而是可以强制执行的。但是,法院在强制执行时也会考虑到被执行人的居住需要,要求执行申请人为被执行人提供临时住房或者从房屋拍卖款中扣除相当于五到八年当地平均房租的金额,以解决被执行人家庭的居住问题。在本案中,考虑到提供临时住房对于债权人而言要付出不少的精力和财力,另外提供临时住房到期之后的处理又会产生一定的麻烦,债权人也很想早日拿到债权款,因此接受了南京房产律师的建议,向法院提出同意扣除五到八年的平均房租。南京房产律师又积极和法院和被执行人进行沟通联系,建议他们接受债权人的这一提议,同时根据实现制定的策略向他们提出本来债权人同意扣除五年的房租,但如果能够在一个星期内达成协议,顺利执行房屋,则可以扣除六年的房租。债务人则提出最好能够一次性扣除八年的房租。经过双方的协商,债权人同意可从房屋拍卖款中扣除七年的房租,但不以学区房房租为基准,应以全市市区平均房屋和平均居住面积、债务人家庭人口数为计算依据。因为最后房屋拍卖的价格略高于债权款的本息,在扣除七年房租之后,债权人的损失较为轻微,对此表示满意。

  南京房产律师提醒,在遇到房屋执行障碍,债权人完全没有必要寝食难安,咨询专业律师就可以找到合理的解决之道。

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