附装修的房屋交易时应注意哪些问题?
  • 发表时间:2018-02-06
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  作为在省级律师事务所房产部门的领头人,南京房产律师处理过不少房产纠纷方面的大案、要案、疑案,但同时南京房产律师也非常重视应对广大市民朋友所提出的咨询问题,因为本律师认为广大市民所提出的问题,代表了时下社会中的热点问题,也反映了广大公众的利益诉求,这对于专业律师做好自己的工作,实现职业发展和社会效益的统一是非常重要的。比如,最近南京市鼓楼区的王先生在向南京房产律师提出专项收费咨询时,就提出了关于二手房买卖中如果含有装修,应该如何处理?对此,南京房产律师根据自己丰富的实务经验,作出了非常详细的解答,当事人非常满意,在这里,南京房产律师将解答的要点和大家无偿分享,以供参考。

  首先,由于带有装修或者家电的二手房本身的房屋价格就是考虑到了装修,如果不对装修残值或者附送的家电的价值进行客观评估,则可能导致房屋价格虚高,这样买方可能会遭受损失。因此买方需要通过各种客观的证据来对装修或家电的价值进行估计,以确定房屋价值中装修价值的合理区间。主要通过如下方式:

  1、对于固定装修,是完全附着于房屋上因而不可移动的,它构成了专修价值的主要部分。因此,买方应当要求卖方提供装修的原始票据和文件,比如装修合同、装修收据、项目清单、增减项清单等,并了解装修公司是否是具有一定实力、信誉较好的公司,装修的保修期限多长。如果已经超过了原来的保修期限,可在二手房买卖合同中进行约定,要求卖方提供保修。

  2、抽油烟机、热水器、洁具、天然气灶具等等,都是装修中的可移动部分,属于电器或者生活用具的范畴,也占房屋装修价值中的相当比例。因此,买方应当要求卖方提供上述设备的购买凭证、发票、保修凭证以及使用说明书等,并明确其相关型号和价值。如果上述设备已经接近或者超过保修期,可要求卖方在二手房买卖合同中作出保修或者更换的保证。

  其次,对于水电、煤气、物业管理费、维修基金等公用事业费或者跟房屋相关的费用,应当在房屋交接之前清点结算完毕。双方要在买卖合同中明确约定由哪一方支付实际发生、还未结清的上述费用。买方可以要求在买卖协议中明确约定,预留一部分尾款作为上述费用结算的保证,待卖方结清上述费用后再行支付。

  最后,南京房产律师提醒大家,千万不要在签订二手房买卖协议或者进行相应网签的时候故意做低房价。一方面,这是一种故意逃避税收的违法行为,很有可能受到有关部门的查处;另一方面,对于买方而言,如果接受这种做法是得不偿失的,将来转卖的时候如果按照正常价格出售,则中间的差额作为盈利需要征收个人所得税,而买房实际上买入的价格是远远高于登记价格的,增加的税负完全由买方承担,而卖方得利,因此应注意避免。

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