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房屋相邻权纠纷法律策略

文章来源:南京房产律师网 发布时间:2014年05月01日 17时47分23秒

房屋相邻权纠纷法律策略
 一、 房屋相邻纠纷产生的原因
    房屋相邻纠纷的内容涉及采光、通风、环保,隐私安全等各个方面,引发这些纠纷的起因也多种多样,大致可分为五个方面的类型。
    首推旧房改造,原因在于各旧房用户经济条件不一,改建先后顺序不一,而原来的建房格局设置难以适应现代社会生活需要,改建者往往“多吃多占”影响相邻用户的房屋使用,从而形成相邻权纠纷。
    其次为旧房新翻,包括添附新的设施,因此而对相邻用户造成听觉、视觉等感官上的妨害和对相邻用户生活环境的侵犯。如在相邻楼房用户卧室窗户正面新开窗户,就有直接侵犯人家生活隐私安全之嫌,由此而引发的相邻纠纷也在法院已有审判先例。
    其三为在旧房相邻区新建房屋,其形成纠纷的原因,有的是因超规划范围建房,有的是因城市用地有限,个别人强行建房,引发相邻侵权纠纷。
    其四是房屋相邻用户改变房屋的用途,打破了相邻房屋间原有的平衡格局而带来的侵权纠纷。这类侵权主要是生活环保方面的污染所至,如光污染、水污染、空气污染,噪声、震动、电波辐射等等。
    其五是新建房屋之间因越界建房,建房行政规划不清和城市规划许可证前后相互“撞车”所致,也包括其他行政许可部门因行政许可行为引发的房屋相邻侵权纠纷。
    二、房屋相邻纠纷的主要类型
    房屋相邻权来源于房屋所有权,侵害相邻权直接引发相邻纠纷,其侵权行为主要分为两类:一是房屋相邻用户的直接侵权;二是房屋建设规划、环保等行政许可部门因不当的规划许可产生的间接侵权。对于前者侵权行为主要表现为:无建房许可建房,超越许可范围建房的建房侵权行为和房屋使用中的侵权行为,其侵权行为又分为侵占界地和使用空间的“硬环境”,以及侵犯生产、生活领域方面的“软环境”。直接侵权后果表现为:影响房屋相邻权人的通行、日照、通风、视界、环保卫生等生产生活方面的现实需要,甚至包括对房屋相邻权人生活隐私的安全需求等。规划许可等行政部门的间接侵权包括建房许可、生产许可,营业许可等有关建房和生产、生活用途方面的行政许可行为,因其授予房屋相邻关系人一定的权限和资格,直接影响行政相对人的另一方的权利,导致被许可方对房屋相邻关系他方的直接侵权。该类间接侵权如果处理不当,比房屋相邻权相对人的直接侵权危害更大。
    三、房屋相邻权纠纷处理中存在的问题
房屋相邻纠纷类型增多,相关法律法规严重滞后,具体操作中无确定依据。如房屋相邻纠纷中的光污染,噪声污染、电波辐射,隐私安全等等,都是近几年大量出现的新型房屋相邻纠纷以房屋相邻关系中的通风、采光问题为例,对于此类纠纷的侵权界限、赔偿标准、赔偿依据等诸方面的问题,就很难找到具体的法律依据。
同时,民事法律规范与行政法律规范之间的冲突,在协调利益平衡上适用法律难。比如依据合法成立的行政主管机关建房规划许可证建设的房屋,从行政规范上来说是合法的,但确实在使用上给相邻方造成了不同程度的侵害,如影响日照、视界、隐私安全等。
四、法律策略
1、对于未取得规划许可证、施工许可证的房屋,可以以侵权行为人为被告,直接要求侵权行为人赔偿。
2、对于取得规划许可证的侵权行为,应当提起行政诉讼,要求撤销规划许可证。
 

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房产律师网首席南京律师姬传生,南京房产律师网站长,房地产经济师,专业房产律师,兼职法学教授,中国管理科学研究院研究员.管理学学士,法学硕士.中华全国律协会员,江苏省律师协会省直分会会员,十五年高等院校教师,十八年专业房产律师,第十一届.十二届徐州市政协委员,房地产律师,市人大内务司法委员会房地产管理法规及行政规章审议专家,专业代理商品房买卖合同纠纷案件.精通江苏二手房买卖律师业务,办理大量南京房屋继承遗产分割案件,是专业处理房产租赁和房屋征收的南京律师.担任房地产公司法律顾问.
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