《商品房买卖合同解释》与《消费者权益保护法》的适用

      《商品房买卖合同解释》规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿，虽然这种赔偿源于《消费者权益保护法》关于对商品欺诈和服务欺诈进行惩罚性赔偿的规定，但又不完全等同于《消费者权益保护法》的规定，也不是对《消费者权益保护法》的直接适用。《商品房买卖合同解释》规定的惩罚性赔偿，在适用条件和结果上均与1993年的《消费者权益保护法》第49条仅适用于欺诈性销售，且赔偿金额固定为“一倍”的情形不同。《商品房买卖合同解释》主要是针对由于出卖方故意或者违背诚实信用原则，致使标的物无法交付或者具有某种瑕疵，或者故意隐瞒真相，欺骗消费者，即卖方不遵守买卖规则进行的欺诈或者故意违约。正基于此原因，《商品房买卖合同解释》中规定的商品房买卖适用惩罚性赔偿，是对《合同法》和《消费者权益保护法》所规定的惩罚性赔偿金的扩大解释。故而，实践中发生因商品房买卖引起的商品房消费纠纷，买受人可以依据《商品房买卖合同解释》作为要求出卖人承担惩罚性赔偿责任的请求权基础。
        关于司法实践中如何区分适用《商品房买卖合同解释》与《消费者权益保护法》问题，司法实践中存在不同观点：
        第一种观点认为，《消费者权益保护法》和《商品房买卖合同解释》针对惩罚性赔偿的规定是一致的。
        第二种观点认为，《消费者权益保护法》和《商品房买卖合同解释》针对惩罚性赔偿的规定是有区别的。
        南京房产律师同意上述第二种观点。
        正确理解这种区别，是司法实践中正确适用法律、法规解决纠纷的基础，而这也是此处讨论这个问题的原因所在。
        （一）主体范围不同
        《消费者权益保护法》规定的主张惩罚性赔偿责任的主体只能是消费者，而非消费者不得主张该权利，但《消费者权益保护法》并没有对消费者的含义作进一步的解释，1985年6月29日国家标准计量局颁布的国家标准《消费品使用说明第1部分总则》规定“消费者是指为满足个人或者家庭的生活需要而购买、使用商品或者服务的个体社会成员”。据此，结合《消费者权益保护法》各条款，消费者的概念应当包括以下含义：(1)消费者是购买商品或者接受服务的人；(2)购买商品或者接受服务不是以营利为目的；(3)消费者是指购买商品或者接受服务的自然非自然人不能成为《消费者权益保护法》所称的消费者。房屋买卖合同中主张惩罚性赔偿责任的主体是商品房买受人，买受人是指“在买卖合同中，给付价款并受领买卖的标的物的一方当事人”，该买受人可以是自然人，也可以是法人或者非法人单位。买受人购买商品房的目的可以是为生活消费，也可以是为了投资增值等经营行为。作为《消费者权益保护法》调整对象的消费者和作为该司法解释调整对象的买受人有交叉的部分，但是二者又是两个完全不同的概念。与《消费者权益保护法》相比，司法解释扩大了主张惩罚性赔偿责任主体的范围。
        （二）赔偿数额不同
        《消费者权益保护法》规定的赔偿的数额为消费者购买商品付出的价款和损失（该损失以消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍为限），且该赔偿不以消费者实际付出的价款为前提条件：例如，消费者购买的商品价格为100元，但是由于某种原因（例如分期付款）消费者只给付了50元，还有50元未付，若经营者存在欺诈行为，消费者可以要求经营者返还50元已付价款，并且可以请求经营者承担100元的赔偿责任，即经营者需要承担共150元的赔偿责任。商品房买卖赔偿则以买受人已付购房款为条件，赔偿数额包括已付购房款及利息、赔偿损失和不超过已付购房款的一倍。例如，买受人购买的商品房价格为100万元，买受人已经给付房屋价款50万元，还有50万元未付，若出卖人存在欺诈行为，除要求出卖人承担已付房款利息和损失外，买受人还可以要求出卖人返还50万元已付价款和承担50万元的惩罚性赔偿责任，即出卖人需要承担共100万元的赔偿责任。如果买受人未付房款，则不能向出卖人主张惩罚性赔偿责任。
        （三）适用范围不同
        根据《消费者权益保护法》第55条的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应承担惩罚性赔偿责任。按照《民法通则意见》第68条的规定，“欺诈”的含义是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。1996年3月15日国家工商行政管理局发布的《欺诈消费者行为处罚办法》第2条规定：本办法所称欺诈消费者行为，是指经营者在提供商品或者服务中，采取虚假或者其他不正当手段欺骗、误导消费者，使消费者的合法权益受到损害的行为。该办法第3条、第4条详细列举了哪些是欺诈消费者的欺诈行为。而出卖人承担惩罚性赔偿责任则仅限于《商品房买卖合同解释》第8条、第9条规定的五种情况，该解释第14条第(2)项房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人的规定，也是出卖人应当承担惩罚性赔偿责任的情形。除以上几种情形以外，即使出卖人有欺诈行为，也不承担惩罚性赔偿责任，而只能承担违约等责任。
        <消费者权益保护法》对商品未作动产和不动产的区分，理论上虽然没有排除对房地产消费者权益的保护，但从法律的表述来看，基本上以对与工业产品相关的消费者利益保护为主，《消费者权益保护法》的主要配套法律法规：《产品质量法》《食品安全法》《药品管理法》《化妆品卫生监督条例》等，也完全是针对动产而言，《产品质量法》更明确规定建设工程不适用该法。因此，与其说该司法解释规定的惩罚性赔偿责任是以《合同法》第113条和《消费者权益保护法》第55条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，
        但不是对《消费者权益保护法》第55条规定的直接适用，不如说该司法解释规定了一套针对商品房不动产买卖中适用惩罚性赔偿责任的制度，这种制度与《消费者权益保护法》的规定完全不同。