房产律师解答：支付违约金诉讼时效如何起算？

　　导致购房人不能及时取得房屋所有权证书的原因包括出卖人房地产开发企业的原因、买受人的原因、第三人的原因以及不可抗力。其中，房地产开发企业违反合同约定的办证义务应承担相应的违约责任，而对于购房人而言则产生了相应的请求权，具体可分为主张房地产开发企业继续履行办证义务的请求权和主张开发商支付违约金的请求权。关于请求房地产开发企业继续履行办证义务的请求权的诉讼时效问题已如前述，此处不赘。关于逾期办证导致的违约金请求权是否适用诉讼时效的规定，如果适用，又应如何适用、如何起算。

　　南京房产律师认为，逾期办证违约责任适用诉讼时效，不能一概而论，可以肯定的是，由于违约金责任的承担作为一种债权请求权，按照法律规定应当适用诉讼时效的规定。但如何适用，即如何起算诉讼时效，由于当事人对违约金约定的不同，在司法实践中出现了不同的几种做法：

　　由于商品房买卖合同标的物的特殊性，.当事人的权利义务也非同于普通的买卖合同，出卖人承担的交付标的物义务不仅是要按约交付商品房实物，更有协助办理商品房物权登记，取得房屋所有权证的义务。如前所述，办理商品房权属证书的权利义务具有了物权的属性，因此，因出卖方的原因而导致的逾期办证的违约行为成为一个持续性的行为。

　　根据商品房买卖合同的约定内容具体情况，对违约金责任的承担应区别情况予以处理。第一，当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效。第二，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续行债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续行债权的诉讼时效即为两年，只是权利人在办证期限届满超过两年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。第三，当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，按照第二种情况的处理办法，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自起诉之日倒推两年的违约金，即《商品房买卖合同解释》第18条第2款的规定。在理解适用该规定时，也是将违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，这既可促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于公平合理地平衡当事人之间的利益。

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