商品房买卖合同纠纷是否适用不动产专属管辖？

        对因合同纠纷提起的诉讼管辖，《民事诉讼法》第23条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”法律规定因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖，便于法院查明案情，在必要时及时采取财产保全等紧急措施，以利于合同纠纷的正确解决。
        关于商品房买卖合同纠纷是否适用不动产专属管辖？
        有人认为，因商品房买卖合同的标的物是商品房，商品房属于不动产，因此其是因不动产发生的纠纷，应适用《民事诉讼法》第33条专属管辖规定。根据该条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖，因此，商品房买卖合同应由不动产所在地的人民法院管辖，即商品房所在地的法院管辖。
        南京房产律师认为，商品房买卖合同属于买卖合同的一种，因合同纠纷提起的诉讼应适用合同纠纷的地域管辖规定。
        首先，商品房买卖合同性质上属于买卖合同的一种，由此发生的纠纷属于合同纠纷，只是其买卖的标的物商品房属于不动产，而不是动产。买卖合同纠纷的管辖应当适用合同纠纷的地域管辖。根据《民事诉讼法》第23条规定，应由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。关于合同履行地的确定，根据《合同法》第62条第(3)项的规定，当事人在合同中对履行地点约定不明确，交付不动产的，在不动产所在地履行。因此，商品房买卖合同的合同履行地为商品房所在地，商品房所在地法院对该类纠纷享有管辖权。
        其次，涉及不动产纠纷的案件从性质上可以分为两类，一类是涉及不动产权属纠纷，另一类是涉及不动产的合同纠纷。涉及不动产权属纠纷的案件，主要是因不动产的所有权、使用权、占用等发生纠纷而引起的诉讼，以及相邻不动产之间因通行、通风、采光等相邻关系发生争议而引起的诉讼等，应适用专属管辖，由不动产所在地法院管辖。而涉及不动产的合同纠纷案件应适用《民事诉讼法》第23条的规定，由被告住所地或合同履行地法院管辖。在司法实践中，因商品房买卖合同的标的物是不动产就将该类合同纠纷归入不动产纠纷并适用专属管辖，这与商品房买卖合同的性质是相违背的。
        最后，在以前的司法实践中，建设工程施工合同纠纷曾被认为是一种典型的不动产纠纷，适用不动产专属管辖。为明确该问题，最高人民法院《建设工程施工合同解释》第24条规定：“建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。”依该规定，建设工程施工合同纠纷适用的是合同纠纷的地域管辖，由合同履行地或者被告所在地人民法院管辖。该规定可以作为审理商品房买卖合同纠纷管辖问题的重要参考。
        商品房买卖合同纠纷性质上为合同纠纷，对于合同案件，法律允许合同当事人双方选择管辖法院。我国《民事诉讼法》第34条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”该条是关于协议管辖的规定。协议管辖，又称合意管辖或者约定管辖，是指双方当事人在纠纷发生之前或发生之后，以合意方式约定解决他们之间纠纷的管辖法院。本条规定，合同的双方当事人在不违反法律对级别管辖和专属管辖规定的前提下，可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。因此商品房买卖合同的当事人在不违反级别管辖和专属管辖情况下，可以在《民事诉讼法》第34条规定的范围内协议选择管辖法院。规定协议选择管辖，可以避免因管辖权的争议而延误纠纷的解决。
        对于当事人协议选择管辖法院的，尚需注意以下几个方面：1．当事人协议管辖的案件，只限于合同或者其他财产权益纠纷。2．协议管辖的法院必须与争议有实际联系。合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。如果当事人约定选择上述列举地点以外的与争议无任何联系的地点的人民法院管辖，因其超出《民事诉讼法》第34条规定的范围，该约定无效。3．协议管辖不得违反《民事诉讼法》关于级别管辖和专属管辖的规定。违反级别管辖和专属管辖规定的管辖协议无效。4．双方当事人必须达成意思一致的书面协议，书面协议是指合同中的协议管辖条款或者诉讼前达成的选择管辖的协议，口头的管辖协议不具有法律效力。5．协议管辖的机构必须是人民法院，且具体、唯一。当事人双方必须具备选择诉讼的明确意思表示，直接体现在对法院的明确选择上。最高人民法院《民事诉讼法意见》第24条规定，合同的双方当事人选择管辖的协议不明确或者选择《民事诉讼法》第34条规定的人民法院中的两个以上人民法院管辖的，选择管辖的协议无效，依照《民事诉讼法》23条的规定确定管辖。6．协议管辖只适用于第一审法院。当事人协议选择管辖法院，仅限于第一审法院，对二审法院和再审法院不能协议选择。