违章建筑租赁合同诉讼策略

一、违章建筑
       违章建筑，涉及规划报建、建筑设计施工、室内外装修、消防管理、环境保护、文物保护、交通运输管理等等部门法律法规，从严格意义上讲，凡是违反这些法律法规的规定动工建造的房屋及设施均属违章建筑的范畴。对房屋租赁合同效力发生影响的违章建筑仅限于受城市规划法律法规调整，违反城市规划法律法规规定，未履行规划报建手续或未按规划审批许可文件的规定而建造的建筑物。
        二、审判实践
        审判实践中，北京法院在处理违章建筑租赁合同纠纷中，如果租赁双方没有行政机关认定租赁物为违章建筑的法律文件，一般会确认租赁合同的效力，理由：1、违章建筑的认定属于行政权力，应当由行政机关认定，法院不能直接认定；2、租赁该建筑是双方真实意思的表示；2、在合同履行过程中，承租方对该建筑的合理使用权利没有受到妨碍或损害；3、合同已履行，承租方并没有受到任何实际损失。
       如果承租方向法院请求确认租赁合同无效，请求判决出租方承担赔偿责任，一般不会得到法院的支持，但如果承租方有证据证明，承租方对该建筑的合理使用权利因租赁物为违章建筑已受到损害或妨碍，或有证据证明已收到政府相关部门限期拆除违章建筑等处罚通知等等，法院一般会判决租赁合同无效或解除，由出租方赔偿承租方的合理损失，但承租方仍要承担使用期间的租赁费用。
       如果出租方请求确认租赁合同无效，请求判决租赁方在合理期间内搬出，一般也不会得到法院的支持，但如果出租方有证据证明，已收到政府相关部门限期拆迁违章建筑等处罚通知，法院一般会判决租赁合同无效或解除，由出租方赔偿承租方的合理损失，但承租方仍要承担使用期间的租赁费用。
       三、诉讼策略
       承租方向法院请求确认租赁合同无效的，应当首先向相关行政部门申请，申请相关行政部门对租赁物是否属于违章建筑进行认定。如果相关行政部门拒绝认定或拖延认定的，可以提起行政诉讼。
       如果没有行政相关认定租赁物属于违章建筑的相关证据，可以收集租赁物的消防验收等证据。一般的违章建筑是没有经过消防验收的，但实践中有例外。
       承租方也可以收集第三方向其主张权利或妨碍其合理使用的证据。
       在没有取得上述相关证据之前，建议承租方与出租方协商，不要急于向法院起诉。