主张房产纠纷违约金要避免提及实际损失

　　南京房产律师所代理的一起房产纠纷案件中，被告房产公司在销售房屋的过程中，存在违约行为，法院判决返还定金10万元，并赔偿违约金两百万元。原告对于这个判决结果非常满意。总结这起案件的代理经验，南京房产律师认为，主要是妥善处理了违约金和实际损失之间的关系，房产律师在办理房产案件的过程中向被告主张违约金，一定要注意实际损失的举证责任分配。

　　根据合同法的相关规定，合同的当事人可以约定违约金和违约金的计算方法，约定的违约金低于实际损失的，当事人可以请求人民法院将违约金提高，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。而根据最高人民法院的相关的司法解释，如果约定的违约金超过实际损失的1.3倍，法院可以认定属于约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院予以调整。司法解释还规定，人民法院应当兼顾实际损失、当事人的预期利益和工作程度等因素，综合判定违约金是否过高并作出裁决。

　　在合同纠纷中，即使双方当事人没有约定违约金，守约方也可以向违约方主张赔偿其实际损失，但是此时，实际损失的举证责任就落到了守约方身上。这对守约方是非常不利的，因为守约方要花费大量的时间精力甚至人力物力，举证自己受到的实际损失，而有些实际损失，也是难以证明的，这就使得守约方的权利无法得到充分的保障。因此，当事人往往通过违约金的约定来保障自身的合法权益，当一方违约时，守约方可以直接主张违约金，而不需要承担实际损失的举证责任。就违约金的功用来看，显然具有对物业方进行惩罚，以保障合同顺利履行，以及在一方违约时，对守约方的损失进行补偿的双重内涵。如果被告认为违约金的金额，过分高于实际损失，那么的实际损失的举证责任由谁承担呢?

　　南京房产律师认为，依据上述法律、司法解释等相关规定以及在司法实践中的通常做法，如果认为约定的违约金过分高于守约方的实际损失，则双方实际损失的数额，应当由违约方承担举证责任。因此，如果守约方主张违约金，就尽量不需要触碰实际损失这个问题，更不要在庭审过程中提及实际损失的具体金额，以免被对方利用，要求对违约金进行调整。在本文开头所提及的房产案件中，被告在法院对其询问是否主张对违约金调整时，被告均坚决主张约定违约金的补充条款无效，即使法官对其一再询问，其仍然不主张调整违约金。最终，法院认定补充条款中关于违约金的约定有效，并支持了原告方提出的被告支付全部违约金两百万元的诉讼请求。

　　那么，如果对方提出违约金过分高于实际损失怎么办呢?房产律师此时就应该按照上述的法理分析，指出证明实际损失的具体数额是违约方的举证责任，应由违约方提出相关证据;如果其不能提出相应证据，不应认定违约金过分高于实际损失。