137707-98118
159962-98111
当前位置: 房产律师网 > 房产纠纷购房者无正当理由拒绝接收房屋应承担何种法律责任?

购房者无正当理由拒绝接收房屋应承担何种法律责任?

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-05-10 12:04:19    当前栏目:房产纠纷    来源:    阅读:
        《商品房买卖合同解释》第11条规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
        对于正当理由的认定,司法实务中存在不同观点。
        第一种观点认为,买受人认为有质量缺陷、配套设施不到位、装修材料货不对版、虚假广告宣传、物业费标准偏高、面积差异、噪音、环境不利因素等,是正当理由。
        第二种观点认为,如果是买受人非主观方面的原因,比如买受人因出差、出国、伤病等,不能如期接收房屋,可视为正当理由,从而阻却风险转移。
        南京房产律师认为,第一种观点所述的理由不能成为拒绝接收房屋的正当理由。因为这些因素即便真实客观存在,也不影响合同目的的实现,可以通过其他方法解决和获得救济。即使可能影响合同目的实现,也可以在交付后通过诉讼或者仲裁来解除合同。
        出差、出国、伤病是行动障碍的正当理由,但不是不行使权利的正当理由,更不是加重对方责任的正当理由。民事法律行为允许代理,房屋交付亦非突然事件,买受人可以预作安排,即使行动遇到客观障碍,也不影响法律行为的完成。退一步讲,买受人可以甘愿迟延受领,但相应的责任不能推卸,不能因自己的原因,导致对方风险与负担的增加。否则,买受人有可能为了规避风险或者费用负担,制造各种行动障碍的理由来对抗交付,这时对出卖人就很不公平。《合同法》第143条规定:“因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的,买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。”这里并没有规定“有正当理由的除外”,其法理就在于买方可以有各种理由不接收,但没有理由让卖方为他承担风险。最极端的情况,在约定交付的日子,卖受人因车祸未能来接收,3个月后方来收房,这3个月的物业费、采暖费谁来承担?由于卖方无任何过错,没有理由替买方负此损失。此期间内如果发生强烈地震将房屋摧毁,损失也应当由买方承担。
        所以,《商品房买卖合同解释》第11条所说的拒绝接收的“正当理由”,只能是<合同法》148条所规定的“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的”,也就是标的物本身存在重大缺陷,而不能包括买受人所主张的客观障碍。
        对于无正当理由拒绝接收房屋的法律责任,根据《商品房买卖合同解释》第11条的规定,购房人拒绝接收商品房的正当理由为商品房“不符合交付条件”,商品房不符合交付条件包括以下两种情况:1.商品房未经综合验收。2.商品房明显存在重大质量瑕疵。即使该商品房已经通过综合验收,并取得相关证明文书,购房人仍有权拒绝接受房屋,并要求开发商承担违约责任。《合同法》第148条规定,因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。《商品房买卖合同解释》第12条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第13条第1款规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。


房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
Copyright © 2010-2020 南京房产律师网 版权所有 备案号:苏ICP备14015718号-1