借款合同与抵押合同之间的关系如何认定？

        借款合同签订的同时。买受人需要与按揭银行签订抵押合同，承诺将所购房屋作为抵押物。抵押合同与按揭借款合同之间的关系属于法定的主从合同关系，抵押合同属于借款合同的从合同，借款合同无效、被撤销、解除的，抵押合同也随之无效、被撤销或解除。依照《担保法》第41条的规定，房屋抵押权的成立以办理抵押登记为要件和标志。由于借款合同和抵押合同可能签订在期房阶段，也可能签订在现房阶段，买受人作为抵押人在抵押时可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的产权证，因此，按揭贷款中的抵押登记性质上属于抵押预告登记也叫“预登记”，登记机关为各地相应的房管部门。有的地方采取向房管部门备案形式代替预告登记。从司法实践看，如此种做法属于当地政府管理上的惯例，在社会上有共同的认识应当作为预告登记的性质予以认定。如果没有进行预告登记的，应当补办登记，抵押权在补办登记后成立。需要注意的是，按揭贷款中抵押权的成立不以开发商是否交钥匙，不以买受人是否取得房产证为条件。
        从我国按揭贷款的实践看，按揭贷款关系中存在抵押担保与让与担保的融合现象。买受人在抵押所购房屋同时，还要将商品房买卖合同押给按揭银行，在办下房产证后，房产证也交押于按揭银行。商品房买卖合同与房产证是买受人拥有房屋产权的重要凭证，在买受人不能履行按揭借款合同时，银行仅凭占有的商品房买卖合同或房产证就可以向人民法院请求拍卖、变卖买受人的房屋。这与以控制所有权作为担保的让与担保近似。实践中，有的按揭银行不履行预告登记手续，不向房管部门办理备案手续致使抵押权不成立的，如其控制有买受人的商品房买卖合同或房产证，不应认为该银行丧失优先受偿权。但由于该按揭银行没有履行登记手续，其优先受偿权不能对抗善意第三人。
        如果因买卖合同的解除致使借款合同解除并且导致抵押合同解除的，对按揭银行债权的保护成为关键。《担保法解释》第10条前段规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任”，该条规定在文义上主要针对保证担保关系，但不排除适用于其他担保关系，如抵押、质押关系等。根据该条解释，借款合同解除后，作为担保人的买受人仍应对其自身欠债承担担保责任。由于是以房屋抵押作为担保，在按揭银行的债权未获得清偿前，按揭银行对作为担保物的房屋仍应享有优先受偿权。