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在登记名义人和实际出资人不一致争议解决方式

作者:南京房产律师    发表时间:2017-05-09 10:28:59    当前栏目:房产纠纷    来源:    阅读:
        登记名义人和实际出资人不一致还可能因当事人之间事先存在一定的合同关系而发生,例如在单位公房改制或者集资建房中,享有资格参与公房改制或者集资建房的当事人与不享有资格的一方当事人可能会达成以下口头或者书面的协议:不享有资格的一方当事人以享有资格的一方当事人的名义参与公房改制或者集资建房,但全部房款由不享有资格的一方当事人支付。此外,考虑到公房改制或者集资建房往往带有一定的福利性,可能还会由不享有资格的-方当事人向享有资格的一方当事人支付一定的报酬。公房改制完成后或者集资建房结束后,房屋通常登记在有资格一方当事人的名下,但却由实际出资人占有使用,而由此发生大量的权属纠纷。
        对此,南京房产律师认为,对于这一类型的权属争议,应分别从债权法与物权法两个层次进行分析,才能获得一个较为公正的结果。从物权法的层面上看,无论是单位的公房改制,还是单位的集资建房,通常带有福利性,只有享有资格的当事人才能参与改制或者集资,从而与单位订立相关协议以取得房屋,且所取得的房屋通常也登记在其名下,因此无论是从不动产登记簿的权利推定效力看,还是从房屋所有权发生变动的法律基础看,改制后或者集资后的房屋,应认定归享有资格的一方当事人所有。但是,这仅仅解决了物权法层面的权利归属问题,由于当事人之间还存在口头或者书面的协议,因此还应从债权法层面对当事人之间的权利义务关系进行分析。南京房产律师认为,虽然改制后或者集资后的房屋应归享有资格的一方当事人所有,但如果双方订立的合同有效,它就应产生债权法上的约束力,即获得房屋所有权的当事人应 严格按照双方的约定,履行合同义务,并在条件允许的情况下,协助实际出资人办理过户手续,使其最终获得房屋的所有权。由此可见,实际出资人是否可以最终获得对房屋的所有权,关键在于双方订立的合同是否有效,以及完成过户手续是否存在法律上的障碍。
        在单位公房改制或者集资建房过程中,不但只有享有资格的职工才能参与,而且单位有时还约定职工在取得房屋后不得转让,或者约定只有经过单位同意才能转让等内容。对于这些约定的法律效力,亦应从物权法和债权法两个层面进行分析:根据《物权法》第5条关于物权法定原则的规定,物权的种类和内容应由法律规定,当事人不得自由创设,因此单位和职工在公房改制或者集资建房过程中作出的上述约定并不能发生物权法上的效力,也就是说,只要职工已经取得对房屋的所有权,根据 《物权法》关于所有权的规定,就应享有对房屋进行占有、使用、收益和处分的权利,从职工处取得房屋的第三人不应受到职工和单位之间协议的约束。但另一方面,单位和职工之间的协议只要不违反公序良俗,不违反法律、行政法规的强制性规定,在当事人之间应产生债权法上的效力,如果职工违反和单位的约定将所取得的房屋转让给第三人,就应向单位承担相应的违约责任。由此可见,在因公房改制或者集资建房引起的权属争议中,对于享有资格的一方当事人(职工)与不享有资格的一方当事人之间达成的协议,不能仅仅因为不符合单位与职工之间的约定,就认定该协议无效,只要职工已经取得房屋所有权,且不存在办理过户手续的其他法律障碍,就应根据双方的约定将所取得的房屋转让给不具有资格的一方当事人。
        上述思路同样适用于因经济适用房买卖引起的权属争议。在一些地方,经济适用房的购买同样需要一定的资格和身份,且当地政府甚至规定当事人在购房后的一定年限内不得将其转让,但即使如此,也还是存在不少没有身份和资格的当事人以享有资格和身份的当事人的名义购房的情形。在发生争议时,根据《合同法解释(一)》第4条的规定,当地政府的上述规定由于不是法律、行政法规,通常并不影响合同的效力,因此,尽管从物权法的层面看,房屋应确认归享有资格和身份的当事人所有,但从债权法的角度看,只要享有资格和身份的一方当事人与不享有资格和身份的一方当事人之间的协议有效,取得房屋所有权的当事人就应严格按照双方的约定将房屋转让给实际出资的当事人。只不过,由于有当地政府的规定,登记机关可能在一定年限内不办理经济适用房的过户手续,因此当事人办理过户手续可能会存在一定的法律障碍。在这种情形下,一旦这些法律上的障碍得以消除,登记名义人还是有义务履行协议,协助实际出资人办理过户手续,而不能以自己是所有权人为由,请求已经占有使用房屋的实际出资人返还房屋,因为实际出资人在过户手续完成前对房屋的占有,亦属有权占有(基于债权的占有),不构成对他人所有权的侵害。
        综上所述,在登记名义人和实际出资人不一致引起权属争议时,应严格区分物权法上的权利归属和债权法上的权利义务,不能顾此失彼,甚至混为一谈。这一规则在司法实践中具有极其重要的意义,因为当事人之间在债权法上的关系不同,裁判的结果就可能不同,例如甲给乙一笔钱用于购房,乙购房后将其登记在自己名下,事后双方因房屋权属发生争议。对这类案件,首先要审查甲和乙之间究竟存在何种法律关系,如果是委托代理关系,则房屋所有权应认定归属甲,但如果是借贷关系或者赠与关系,则房屋所有权应认定归属乙,再由乙根据双方的约定承担合同上的义务。


爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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