不动产权属确认的基本原则是什么？

        因登记名义人与实际出资人不一致而发生的不动产确权纠纷一直是困扰人民法院民事审判工作的疑难问题。这些权属争议有的是因当事人自己的行为引起，如当事人将自己出资购买的房屋登记在亲属或朋友名下，再如夫妻在购房后将其登记在一方的名下；有的是因单位的公房改制或者集资建房引起，如非职工以职工的名义参与公房改制或者集资建房；还有的则是因为合作建房引起，如提供资金一方与提供建设用地使用权的一方共同开发房地产。南京房产律师认为，对于因登记名义人与实际出资人不一致而发生的不动产权属争议，既不能一律根据不动产登记簿的记载确认权属，也不能一概根据“谁出资，谁受益”的原则来处理，而应根据《物权法》规定的确权规则，区分情况，合情合理地认定标的物的权属以及当事人之间的权利义务。
        实践中发生的因登记名义人与实际出资人不一致而引起的权属争议还可能与房地关系有关，这主要发生于因合作建房引起的权属争议中。在合作建房中，享有建设用地使用权的一方当事人提供建设用地使用权，不享有建设用地使用权的一方当事人则提供资金，双方共同开发房地产。房屋建好后，通常登记在享有建设用地使用权的一方名下，提供资金的一方当事人则没有被登记，因此极容易引起权属争议。在这类案件中，提供资金的一方当事人常常要求根据双方签订的合作建房协议确认其对房屋的权属。对此，南京房产律师认为，人民法院应首先审查合作建房协议的性质，如果是名为合作开发，实为借款合同，例如提供资金的一方按照固定利率收取投资回报，但不承担经营风险，则应按照上述区分债权关系和物权归属的规则，将合作建好的房屋确认为归提供建设用地使用权的一方所有，然后再审查借款合同的法律效力，使其承担合同上的法律义务。问题是，如果不构成名为合作开发，实为借款合同，是否就应根据合作建房协议，将房屋确认为双方共有呢？对此，不可一概而论，而应区分情况，具体问题具体分析。
        我国《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”这是我国民法关于房地关系的一般规则。据此，我国《物权法》对于房屋和土地的关系，虽然采取的是房地分离主义，但在立法政策上，则严格要求房屋所有权和土地使用权的权利人相一致，并通过一系列的法律规则予以保障，例如《物权法》第146条、第147条所确立的“房随地走，地随房走”规则。根据上述《物权法》关于房屋和土地关系的规定，除非有相反证据证明土地使用权人不是房屋所有权人，对土地享有使用权的当事人，就是土地上房屋的所有权人。问题是，合作建房协议是否可以作为相反证据证明提供资金的一方当事人才是房屋所有权人呢？南京房产律师认为，答案是否定的，因为根据立法者的意见，所谓“但有相反证据证明的除外”仅指“在现在的城市房地产建设中，一部分市政公共设施，是通过开发商和有关部门约定，由开发商在房地产项目中配套建设，但是所有权归国家。这部分设施，其性质属于市政公用，其归属就应当按照有充分证据证明的事先约定来确定，而不是当然地归建设用地使用权人。后续通过房地产交易成为建设用地使用权人的权利人也应当尊重这种权属划分”。由此可见，“但有相反证据证明的除外”并不包括合作建房引起的权属争议。
        既然合作建房协议不能作为证据证明提供资金的一方对房屋享有所有权，那么，根据房地关系的一般规则，只有在当事人达成合作建房协议后，享有建设用地使用权的当事人根据合作建房协议将建设用地使用权变更为双方共有，提供资金的一方才能在房屋建好后，直接根据房地关系的一般规则和当事人所达成的合作建房协议对房屋享有所有权，例如，A公司与B公司合作开发房地产，由A公司提供建设用地使用权，B公司提供资金，如果双方订立合作开发协议后，A公司将其享有的建设用地使用权变更为双方共有，那么共同开发的房屋就能根据合作开发协议约定的比例归双方共有；否则，合作所建房屋就只能认定为提供建设用地使用权的一方当事人所有，然后再根据前面提到的债权关系和物权归属相区分的规则，认定提供建设用地使用权的一方当事人在取得房屋所有权后，应按照双方有效的合作建房协议，将一部分房屋的所有权转让给提供资金的一方当事人。例如，A公司在合作开发协议签订后没有办理变更建设用地使用权的手续，则所开发的房屋就应根据前述《物权法》第142条的规定，直接认定为A公司所有，再由A公司根据双方的合作开发协议移转部分房屋及相应的建设用地使用权归B公司所有。
        综上所述，不动产权属确认的第三个基本规则是：除非有相反证据证明，房屋等建筑物的所有权应属对土地享有建设用地使用权的当事人；对土地享有建设用地使用权的当事人在取得房屋等建筑物的所有权后，再根据当事人之间的协议履行合同上的义务。