南京房产律师剖析:商品房认购书
  • 发表时间:2018-08-20
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  
  南京房产律师在多年的执业生涯中,经常遇到关系到商品房认购书的案件。商品房认购书是在双方签订正式的商品房买卖合同之前,所预先订立的确保双方能够进行磋商并签订合同的一种预约性文件。下面南京房产律师就为大家解读这一文件的性质。
  
  商品房认购书是商品房买卖双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。在商品房交易过程中,有的房地产商为了能够尽快回笼资金、减少投资成本,会在商品房尚未建设完成、或尚未取得预售资格的情况下进行销售, 但是基于实际建设情况和法律的障碍而不能签订商品房预售合同或商品房买卖合同, 往往会与买受人先签订商品房认购书。就目前实践来看, 商品房认购书已成为一种广泛存在于商品房交易中的文书。而且在现实中,商品房认购书不止这一个名称,有的开发商同认购人签订的认购书也会称为商品房认购协议书、商品房订购书、商品房预订单、商品房预约单、优先购买权申请表、房屋临时订购合同等。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释》)第五条3中正式将其规范称之为认购、订购、预定协议。
  
  商品房认购书的内容与格式不同于商品房买卖合同。商品房买卖合同是房地产行政管理部门统一制定的格式文本, 而商品房认购书则是房地产开发商自行制定的,虽然现在有的省市,如北京、四川、重庆等地已经制定了统一的商品房认购书的示范性文本,但是在全国并不是很普及,所以在实践中其格式与内容也各有不同。 但总结起来, 商品房认购书主要包括双方当事人的基本情况、 房屋位置、面积、单价等所约定商品房屋的基本情况、房款总价的计算和签署正式商品房买卖合同的时限约定等内容。
  
  在实践中,根据认购书签订时间的不同可以将其分为两种。一种是内部认购书,此类认购书签订时房地产开发商所销售的商品房尚未取得房屋预售许可证。另一种是外部认购书,指具备预售资格或现售资格后,房地产公司进行销售时与购房者签订的商品房认购书。

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