如何界定商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系？

        南京房产律师对合同依据不同的分类标准可以将其划分成不同的种类，其中，主从合同的分类目的在于认识两个合同之间的附从关系。认识上的明晰不仅有助于合同双方知晓所订合同的属性，而且也有助于人民法院在合同当事人产生纠纷后对不同种类的合同参考不同的规则，从而正确地适用法律。从合同的本质特征就在于其附从性，它不能独立存在，必须以主合同的成立并生效为前提。具体言之，从合同与主合同的依附关系表现为这样几个方面：(1)从合同在发生上对主合同具有依附性。从合同系以主合同的存在为前提，只有在主合同有效成立的情况下，才能谈到从合同的成立。(2)从合同在效力上对主合同产生从属性。主合同在被确认无效或者被撤销的情况下，从合同亦将失去效力。但这种从属性仅是从合同向主合同单方向产生的，即主合同可以独立存在，故，在从合同的成立及效力被否定的时候，主合同的效力一般不受影响。但是从合同在效力上又具有一定的独立性，也就是说，从合同可以因为不具有生效要件而单独被宣告无效或被撤销。(3)从合同的转让必须与主合同保持一致。从合同的存在以主合同为前提，当主合同的权利已经转让的情况下，从合同的权利不得与主合同相分离而单独存在，必须随附主合同发生转让。需要指出的是，这种在转让上的一致性保持并不是绝对的。比如在主债务附有保证的时候，况下，其所附保证不是当然一并转让，当保证所担保的主债务发生转让的情只有获得了保证人的同意，保证义务才能相应地转让。(4)合同消灭上的从属性。从合同除了因其自身的原因归于消灭以外，一般而言，当主合同因特定原因归于消灭，从合同亦应随之消灭。
        对于商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系究为何属，南京房产律师认为，两个合同之间并非主合同与从合同的关系。
        商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间系具有紧密联系但又相互独立的两个合同。说联系紧密的理由是：1．买受人办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的困难，其所贷得款项均支付给出卖人作为购楼款。实践中，在买受人（借款人）与银行（贷款人）签订了商品房按揭贷款合同之后，银行会依照合同约定将贷款直接支付给出卖人，买受人不得也无法将该贷款挪作他用。2．现实中的买受人一般是普通百姓，他们的付款能力，尤其是一次性付款能力较弱。同样，其取得贷款之后的还款能力也很难让银行获得足够的收回贷款的信心。因此，银行在与买受人签订贷款合同的同时都会要求买受人将其所购商品房（含现房及期房）作为担保物为贷款合同提供担保。即此，买卖合同的标的物与贷款合同的担保物就具有了同一性。从二者的相互依存关系来看，与合同联立中相互依存结合的情形相似。至于两个合同之间的相互独立性主要体现在前已述及的效力与消灭之上的非从属性中。