买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超

        诉讼时效和消灭时效，都是属于权利的限制问题，即权利之不行使状态经过一定期间，权利人对此权利的积极行使就受到限制，其根本目的就在于尊重久已继承之事实状态，维持社会秩序。因为“对于永不行使自己权利之‘睡眠于权利之上者’，亦无给予法律上保护之必要。故法律为避免举证之困难，与其对有过失之权利人给予保护毋宁设时效——尤其消灭时效之制度，以此为证据之代用，使长期不行使自己权利之人再不得积极行使其权利”。
        诉讼时效制度的目的有三：第一，保护债务人。使债务人不会因为很久以前发生的、难以澄清的事件而被提出履行债务的要求。尽管债权已经到期，但是经过了特定的时间之后，债务人并没有被债权人提出履行债务的要求，此时债务人便可以认为债权人将不再提起履行的要求，故而债务人不应当再因为对请求权提出主张一事而受到意外的困扰。这也是尊重现在的事实秩序，以保证交易的有序有效进行。第二，避免举证的困难。即使权利未曾行使，但是经过相当的时间之后，证据久已湮没，举证甚为困难，不仅对当事人如此，在法院方面，也是一种复杂难解的诉讼负担。所以法律允许义务人在诉讼时效的期限经过之后，以时效抗辩来对抗，而无需作实体上的抗辩，故从这方面来说，诉讼时效的规定是避免诉累的比较有效的办法。第三，给予权利人以压力。诉讼时效制度能给予懒于行使权利的人以有效的压力。因为相当一段的期间经过后，对于所谓的“睡眠于权利之上者”，已没有了充分保障的必要，而利益的得失可以促使权利人积极、及时地行使权利。
        关于买受人在约定交房期限届满之曰起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题，南京房产律师认为：商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。
        关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，南京房产律师认为：出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。