物权法释义—第二编所有权—业主的建筑物区分所有权

物权法释义
第二编所有权
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
●条文主旨
本条是关于建筑物区分所有权的规定。
●立法背景二次世界大战后，不少国家发生了严重的住宅危机，为解决广大市民的居住问题，各国政府纷纷兴建高层或者多层建筑物，由此产生一栋建筑物存在多个所有权人的情形。对此，各国相继制定建筑物区分所有权的法律或者修改民法典以调整不同所有权人之间的关系。有关国家现行调整建筑物区分所有权关系的法律是：法国的《住宅分层所有权法》、日本的《建筑物区分所有法》、奥地利的《区分所有权法》、德国的《德国住宅所有权与长期居住权法(简称住宅所有权法)》、美国的《公寓大厦所有权创设之形态法》、英国的《住宅法》，意大利、瑞士在《民法典》中规定了建筑物共有的内容。我国香港地区制定了《多层大厦(业主立案法团)条例》，台湾地区“民法典”第799条、第800条及“公寓大厦管理条例”、“土地登记规则”等对建筑物区分所有权的问题分别作出了规定。
在我国，随着住房制度的改革和高层建筑物的大量出现，住宅小区越来越多，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。对此，物权法在本章对业主的建筑物区分所有权作了规定。
●条文解读
根据本条规定，业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。
第一，业主对专有部分的所有权。即本条规定的，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。
第二，业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即本条规定的，业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。本法规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第三，业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。即本条规定的，业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。物权法规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及其附属设施等。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
●条文主旨
本条是关于业主对专有部分行使所有权的规定。
●立法背景
有些业主虽然买了房，但不太清楚所购买房屋的所有权具体包括哪些内容；使用自己购买的房屋是否不受任何限制。
●条文解读
本法第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。本条则对这一所有权的具体权能作出规定，即业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。按照这一规定，业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友问的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。国外也有相关之规定，例如瑞士《民法典》第712条a第一款第(一)项规定，建筑物区分所有人对建筑物的特定部分享有独占使用和内部改造的特别权利。法国1965年《建筑物区分所有权法》第9条规定，区分所有权人对于建筑物中的专有部分享有自由使用的权利。
业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分不可分离，例如没有电梯、楼道、走廊，业主不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱，水、电等管线，业主无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。因此，建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，故业主对专有部分行使所有权应受到一定限制。对此，本条规定，业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，业主对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。国外立法例在这方面也有很多规定，例如《日本建筑物区分所有法》第6条第(一)项规定，区分所有权人不得为对建筑物之保存有害的行为，或其他有关建筑物之管理或使用违反区分所有权人共同利益的行为。《德国住宅所有权法》第13条第(一)项规定，各住宅所有权人于不违反法律或第三人权利的范围内，得自由处理特别所有权内的建筑物部分，如予以居住、使用、租赁或以其他方式予以利用，并排除他人之干涉。专有所有权的行使须受以下限制：(1)保护建筑物的使用目的；(2)保护建筑物的基础、结构、牢固及安全；(3)保护建筑物美学上的外观；(4)保护其他住宅所有权人的安全、安静及住宅环境秩序；(5)维护善良风俗、习惯及住宅居民的作息和名誉。《瑞士民法典》第712条a第二款第(二)项规定，区分所有权人有自由管理、利用并装饰自己房间的权利，但不得妨碍其他区分所有人行使相同的权利，并不得以任何方式破坏建筑物的公用设施，或影响其使用及外观。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
●条文主旨
本条是关于业主对专有部分以外的共有部分权利义务的规定。
●立法背景
现实中，关于业主对建筑物专有部分以外的共有部分，是否仅享有权利，不承担义务；业主是否可以放弃对共有部分的权利为由，不履行义务；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利是否一并转让等问题，看法不一。
●条文解读
本条明确规定业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。这一权利义务包括两部分内容。一是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，二是业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。
业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。例如，本法第80条规定，建筑物共有部分的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规以及管理规约的规定。例如依据本法第83条的规定，业主对共有部分承担的义务有，不得在共有部分任意弃置垃圾、违章搭建，不得随意侵占通道等。又如，《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、业丰大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。
由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由，不履行义务。对此，本条明确规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用。
业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中.业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。因此本条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
●相关规定
《物业管理条例》第55条。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
●条文主旨
本条是关于建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所归属的规定。
●立法背景
在物权法起草、审议和征求意见中，多数意见反映，目前建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的所有权归属不明，导致业主与开发商、业主与物业公司纠纷多，矛盾大，物权法应当对建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属作出明确规定。但在物权法中如何规定，存在着不同意见。有的认为，道路是市政设施，应当属于国家所有，业主享有使用权。有的认为，绿地是土地的一种使用功能，其实质就是土地，城市土地属于国家所有，业主只有使用权，没有所有权。有的认为，城市的土地是国有的，无论是道路还是绿地，所有权只能归国家。有的认为，现实中，业主购房通常不支付物业管理用房的价款，对物业管理用房没有权利。有的认为，业主购房后对所购房屋拥有的所有权包括两部分，一部分是对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有的专有权、独立的所有权，另一部分是对专有部分以外的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所等共有部分以及建筑物的附属设施享有的共有权。有的认为，建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所所有权的归属，应当本着谁投资归谁所有的原则确定。
●条文解读
道路、绿地、物业服务用房归属的现实情况是，建筑区划内的绿地基本归业主所有。道路有的归业主所有，有的归市政所有。例如有的地方规定，建筑区划内四米以下宽的道路归业主，四米以上宽的道路归市政。有些大的建筑区，如北京的天通苑，主干线道路产权归政府。物业管理用房的归属，《物业管理条例》第38条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
立法部门经调查研究认为，道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所作为建筑物的附属设施原则归业主共有。因此本条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。需要说明的是，本条规定的绿地、道路归业主所有.不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。
●相关规定
《物业管理条例》第38条。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
●条文主旨
本条是关于车位、车库的规定。
●立法背景
业主的建筑物区分所有权中，争议较大的是车位、车库的所有权归属问题。这个问题涉及广大业主的切身利益，社会普遍关注。在征求意见过程中，主要有二种意见：一种意见认为，车位、车库应当归业主共有。主要理由是：(1)车位、车库已经摊人建筑成本，开发商将其再次买卖或者出租，侵害了业主的利益；(2)在房屋销售过程中，开发商处于强势，如果车位、车库的所有权以有约定的按照约定的原则确定归属，对业主不利。另一种意见认为，车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。主要理由是：(1)从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属，在商品房买卖合同中都有约定；从其他国家和地区看，车位、车库一般也归业主个人所有；(2)车位、车库不像电梯、走廊、水箱、道路、绿地等应当共用，规定业主共有很难操作；(3)开发商是否把车位、车库摊人成本，和商品房销售价格的高低没有必然联系，而且，也很难证明车库、车位的价值是否包括在建筑成本之中；目前对价格管理部门是否应当公开开发商的建筑成本仍有不同意见；(4)对车位、车库的建造比例和车位、车库首先满足小区业主需要，应当作出行政管理的强制性规定，但地下车库和地面上的停车场，作为独立设施，如果不允许开发商销售或者出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性，对业主不利。
●条文解读
经对我国房地产市场的实际做法和存在的问题进行调查研究，并借鉴国外的通常做法，立法部门认为，属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。从房地产市场的情况看，一般来说，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。这样，既容易操作，也可以避免纠纷。如果规定车库、车位归业主共有，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，归业主共有很难操作。据此，本条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时，对现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位的问题，本条第1款、第3款有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”、“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
●条文主旨
本条是关于业主大会、业主委员会设立的规定。
●立法背景
随着我国住房制度改革的不断深入，许多居民纷纷迁入新建的高层或者多层建筑物居住，形成不同的居住小区。小区的居民如何对建筑物及其附属设施进行管理，如何行使建筑物区分所有权意见不一，希望物权法作出规定。
●条文解读
业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。故本条第一款首先规定，业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会，故本条第一款进一步规定，业主可以“选举业主委员会”。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。物业管理条例规定，业主委员会履行的职责主要有：(一)召集业主大会会议；(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(四)监督业主公约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
由于业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是_一个建筑区划内，业主从不同的地方人住，互不相识，而人住的时间又有先有后，有的相差几年。因此成立业主大会对于业主来说有一定的难度。据调查了解，北京市目前成立业主大会的，仅占已有物业小区的三分之一左右。河南省已成立业主大会的占物业小区的10％左右。而业主大会的成立关系着业主如何行使自己的权利，维护自身的合法权益，关系到广大业主的切身利益，关系到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定，对此，本条第二款规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会，给予指导和协助。地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导，提供相关的法律、法规及规章，提供已成立、业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。
●相关规定
《物业管理条例》第8条、第9条、第lO条、第15条、第16条。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
●条文主旨
本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定。
●立法背景
建筑区划内哪些共有和共同管理的事项需要由业主协商确定，业_主如何协商确定，目前各地作法不一。在征求意见时，许多人提出这一问题。涉及业主如何行使建筑物区分所有权，物权法应当作出规定。
●条文解读
根据本条规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。
(二)制定和修改建筑物及其附属没施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，应当由全体业主共同制定和修改。
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责任心不强，不依法履行职责的委员予以更换。
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务机构或者其他管理人的管理水平如何，与业主利益有直接关系，需要通过业主大会集体决策选聘和解聘。
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。
(六)改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及费用的负担，事情重大，需要业主共同决定。
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。
筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，是建筑区划内较为重大的事情，不能由业主以简单多数的表决形式作出决定，因此本条第二款规定，决定筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主占总人数三分之二以上的业主同意。这一规定表明，筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的决定的作出，必须同时具备两个条件，才为有效的决定。第一个条件是，必须获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的、世主的同意；第二个条件是，必须获得占业主总人数的三分之二以上的业主的同意。假如，一栋大楼的建筑面积总计为9999平方米，专有部分占建筑物总面积三分之二以I：的业主，是指若于个业主的建筑面积之和要达到6666平方米以上的业主。如果，某一建筑区划内共有99户业主，占总人数三分之二以上的业主是指业主数要达到66户以上。
除筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施外的其他事项，属于建筑区划内的一般性、常规性事务，可以采取普通多数同意的方式。对此，本条第二款规定，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这一规定表明，建筑区划内的一般性、常规性事务，虽然可以采取普通多数同意的方式作出，但也必须同时符合如下两个条件：一是必须获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主的同意；二是必须获得占总人数过半数的业主同意。
●相关规定
《物业管理条例》第11条、第12条、第13条、第14条。
第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
●条文主旨
本条是关于将住宅改变为经营性用房的规定。
●立法背景
在物权法起草征求意见时，许多业主和常委委员反映，目前许多新建小区的业主擅自将原本用于居住的住宅改变为商业用房，开歌厅、餐厅等，造成小区秩序乱，影响其他业主的正常生话，对这一问题，国家没有法律、法规等规范性文件的规定，造成业主之间矛盾大，物业公司也缺乏管理的法律依据，建议物权法作出规定。
●条文解读
将住宅改变为餐饮、娱乐等经营性用房，带来许多弊端。例如，造成来往小区人员过多，外来人员杂且乱，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张，造成楼板的承重力过大，增加了小区不安全、不安定的因素，危害性大。另一方面，将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，也会造成国家税费的大量流失。因此，物权法颁布前已有法规、规章对此作了规定，例如《物业管理条例》第50条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由、№主依法办理有关手续。
作为规范业主建筑物区分所有权的物权法，本条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。据此业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的最基本准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定。例如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约定的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。何为有利害关系的业主?因改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围、程度不同，要具体情况具体分析。总之，不论是否为隔壁的业主，还是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均是本条所说的有利害关系的业主。随着这方面实践经验的不断积累和完善，国家有关部门还将对这一问题作出具体的规定。另外，作为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划内有关建筑物及其附届设施的管理规约也可以依法对此问题作出规定。
●相关规定
《物业管理条例》第50条。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定。对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
●条文主旨
本条是关于业主大会、业主委员会决定效力的规定。
●立法背景
在物权法起草征求意见时，许多业主反映，业主大会是业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，那么业主大会、业主委员会作出的决定，业主是否必须遵守执行。如果业主大会、业主委员会作出的决定损害业主的合法权益该怎么办，建议物权法作出规定。
●条文解读
业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序作出的决定，通常反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声。业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其作出的决定，对业主应当具有约束力。
对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定。上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。《物业管理条例》第19条第2款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定。例如可以对制定和修改业主大会议事规则作出决定，对制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约作出决定，对选举、更换业主委员会作出决定，对选聘、解聘物业眼务企业或者其他管理人作出决定，对筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金作出决定，对改建、重建建筑物及其附属设施作出决定。无论业主大会、业主委员会作出哪一项决定，对业主都具有约束力。
现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决定，侵害业主的合法权益。针对这一情形，本条第2款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予幽撤销。”这一规定赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。业主在具体行使这一权利时，还要依据民法通则、民事诉讼法等法律的规定。例如除法律另有规定外，应当在知道权益被侵害之日起二年内向人民法院提出撤销的请求，要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。
●相关规定
《物业管理条例》第12条。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水葙等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
●条文主旨
本条是关于建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用的规定。
●立法背景
随着我国住房制度改革的不断深入，人民群众的生活水平不断提高，居民个人拥有住宅的比例越来越高，住宅房屋的维修管理责任也相应地由过去的国家、单位承担转移到居民个人承担；而我国的住宅多为高层或者多层的群体建筑，又往往以住宅小区的形式开发建设.建筑物及其附属设施的维修问题也日益彰显出来。建筑物及其附属设施能否正常、及时、顺利地维修，关系到建筑物及其附属设施能否正常使用及业主的安全，关系到全体业主的切身利益，关系到社会的和谐与稳定。因此有必要对建筑物及其附属设施的维修资金作出规定。
●条文解读
针对实践中业主疑问较多的有关建筑物及其附属设施的维修资金所有权归属、维修资金的用途以及如何使用等问题，本条规定，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
这一规定首先明确了建筑物及其附属设施的维修资金是属于业主共有。但是建筑物及其附属设施的维修资金的使用关系着业主专有部分以外的共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造、维护等，关系着每个业主的切身利益。因此，本条规定维修资金的使用应当经业主共同决定。业主如何决定维修资金的使用，要依据物权法第76条的规定作出决定。
关于维修资金的用途，本条规定主要用于业主专有部分以外的共用部分的维修，例如电梯、水箱等的维修。至于业主专有部分以外的哪些部分为共有部分，哪些设施为建筑物的附属设施，要根据每一栋建筑物、每一个建筑区划的不同情况具体分析。建设部和财政部联合印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，共用部位，是指住房主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、粱、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
为便于业主及时了，解建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况，依法监督维修资金的使用，本条明确规定，维修资金的筹集、使用情况应当予以公布。
●相关规定《物业管理条例》第54条。
第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
●条文主旨
本条是关于建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配的规定。
●立法背景
为保障业主的居住安全，保证建筑物及其附属设施能够正常运转和使用，保证业主的正常生活，有必要及时对建筑物共有部分及其附属设施进行养护和维修，那么由此产生的费用如何负担已成为广大业主特别关注的一个热点问题。
●条文解读
对建筑物共有部分及其附属设施进行养护、维修，就带来了费用业主如何负担的问题。城市异产毗连房屋管理规定第9条规定，异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用依下列原则处理：(一)共有房屋主体结构中的基础、柱、粱、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。(二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。(三)楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。(四)屋盖的修缮：1.不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2.可上人屋盖(包括屋面和周边护栏)，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。(五)楼梯及楼梯问(包括出屋面部分)的修缮：1.各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。2.为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。(六)房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。(七)房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮，由所有人按份额比例分担。
建筑物共有部分及其附属设施不仅存在着养护、维修的问题，还存在着经营收益如何分配的问题。例如业主大会决定，将建筑物楼顶出租给企业做广告，广告收入如何分配，是居住顶层的业主多拿一些，还是业主平均分配；是作为业主大会、业主委员会的活动经费，还是作为维修资金用于建筑物及其附属设施的维修。物业管理条例第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
如何规定业主对建筑物共有部分及其附属设施的费用负担、收益分配的问题，立法时也有不同看法。有的认为，应当按照业主所有的专有部分的面积占建筑物总面积的比例确定；有的认为，应当按照业主专有部分占建筑物的价值比例确定。鉴于现实中情况复杂，各地及每个建筑区划的具体情况不同，业主如何负担建筑物共有部分及其附属设施的费用，如何分配建筑物共有部分及其附属设施的收益，是业主行使建筑物区分所有权的问题，业主可以依法处分。故本条规定，建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定。对建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或者约定不明确的，本条作了原则性、指导性规定，即按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
●相关规定《物业管理条例》第55条。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
●条文主旨
本条是关于建筑物及其附属设施管理的规定。
●立法背景
业主是否可以自行管理建筑物及其附属设施，是否可以更换建设单位聘请的物业服务企业，实践中矛盾大，纠纷多。
●条文解读
实践中，对建筑物及其附属设施进行管理主要有两种形式：一是业主委托物业服务企业或者其他管理人管理；二是业主自行管理。故本条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
业主对建筑物及其附届设施自行管理，主要发生在只有u一个业主或者业主人数较少的建筑区划。随着经济的发展、科技的进步，建筑领域不断出现新技术、新产品，建筑物及其附届设施的科技含量也越来越高，管理的难度加大，管理更为复杂，业主自行管理较为困难，有一定难度，还是提倡选择专业化、市场化、社会化的物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理为好。
通常情况下，一栋楼或者一个住宅小区建好后，就要对建筑物及其附属设施进行管理，但业主们是陆陆续续迁入居住的，业主大会尚未成立，不能及时委托物业管理企业。在这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理企业对建筑物及其附属设施进行管理。城市新建住宅小区管理办法第5条规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。物业管理条例规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。城市新建住宅小区管理办法规定，物业管理合同应当明确：(一)管理项目；(二)管理内容；(三)管理费用；(四)双方权利和义务；(五)合同期限；(六)违约责任等。物业管理合同，应当报房地产行政主管部门备案。建设单位与业主签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位在销售住宅或者经营性用房时，应当向业主明示前期物业服务合同。业主应当履行与建设单位签订的前期物业服务合同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，可以对建设单位选聘的物业管理公司予以更换。故本条第二款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
●相关规定
《物业管理条例》第2l条、第22条、第23条、第25条、第26条。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
●条文主旨
本条是关于物业服务企业或者其他管理人与业主关系的规定。
●立法背景
目前个别小区的物业公司以业主不交纳物业费、供暖费等为由，擅自停电、停水、停暖，还有极个别小区的保安人员对业主大打出手，侵犯业主的合法权益。对此，有的业主和常委委员提出，物权法应当明确业主与物业服务企业之间的关系。
●条文解读
根据本法第81条的规定，业主可以选择物业服务企业或者其他管理人对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。业主选好物业服务企业或者其他管理人后，应当签订物业管理合同，将自己对建筑物及其附属设施的管理权利委托给选聘的物业服务企业或者其他管理人。因此，业主与物业服务企业或者其他管理人之问是一种合同关系。
物业服务企业或者其他管理人应当按照合同的约定向业主提供相应的服务。物业管理条例第36条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部rJ报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
物业管理是否符合合同约定，涉及建筑区划内的建筑物及其附属设施能否正常有效的运转，建筑区划内的治安、环保、卫生、消防等许多方面，涉及每个业主的切身利益，关系着社会的和谐与安定，因此，在履行物业服务合同的过程中，物业服务企业或者其他管理人应当接受业主的监督。城市新建住宅小区管理办法规定，物业管理公司的义务有：(一)履行物业管理合同，依法经营；(二)接受管委会和住宅小区内居民的监督；(三)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。《物业管理条例》规定，业主委员会应当及时_r解业主、物业使用人的意见和建议，监督和西助物业管理企业履行物业服务合同。业主对物业服务企业或者其他管理人的监督可以采取如下不同形式，如对物业服务企业履行合同的情况提出批评、建议，查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理的各种档案材料，查询物业服务企业的收费情况等。业主对物业服务企业的监督有利于其更好地向业主提供服务，履行好合同规定的义务。
●相关规定《物业管理条例》第35条、第36条。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
●条文主旨
本条是关于业主相关义务以及制止损害他人合法权益行为并追究其法律责任的规定。
●立法背景
物权法起草征求意见过程中，许多业主、物业公司及有关部门提出，任意弃置垃圾、排放污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等是当前引发邻里纠纷的一个重要因素，是居民反映最强烈的问题。对这些问题目前缺乏法律规定，导致矛盾久拖不决，群众意见大，建议物权法对此问题作出规定。
●条文解读
遵守法律、法规以及管理规约是居住于建筑区划内的业主应当履行的最基本的义务，对此物权法在本条第一款作了明确规定。
目前，有些建筑区划内的个别业主，不遵守法律、法规以及管理规约的规定，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费，损害了部分业主甚至是全体业主的合法权益，对这些侵权行为，由谁予以制止，是否可以追究其侵权的民事责任，本条第二款作了规定。这一规定明确了对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益行为的处理办法有以下几种：一是，业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定，要求其停止侵害、消除危险、排除防碍，赔偿损失；二是，受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定，向人民珐院提起诉讼；三是，共同受到侵害的业主，推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼。
●相关规定
《物业管理条例》第51条。