物权法释义——附则

第二百四十六条法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。
●条文主旨
本条是关于授权地方r性法规暂时规定不动产统一登记的规定。
●立法背景
城市房地产管理法第62条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载人房地产权证书。”
关于可以依据物权法的授权对不动产统一登记做出规定的立法权主体：立法法第63条规定：“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。…‘较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行。”“本法所称较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。”
关于地方性法规对不动产统一登记问题做出规定时应当遵循的原则：立法法第64条规定，地方性法规可以为执行法律、行政法规的规定，就需要根据本行政区域的实际情况作具体规定的事项作出规定。除按照立法法规定只能制定法律的事项外，其他事项国家尚未制定法律或者行政法规的，省、自治区、直辖市和较大的市根据本地方的具体情况和实际需要，可以先制定地方性法规。在国家制定的法律或者行政法规生效后，地方性法规同法律或者行政法规相抵触的规定无效，制定机关应当及时予以修改或者废止。
目前我国办理不动产登记的机构有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门等多个部门。登记机构不统一，存在重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端。在物权法起草过程中，很多意见都认为，登记机构特别是不动产登记机构不统一，必然出现诸多弊端，不利于健全登记制度，应当统一登记机构。但是统一登记机构的问题较为复杂，对哪些登记机构可以统一，哪些不宜统一，统一的登记机构如何设立，登记机构是否具有行政管理职责等，各方面的意见分歧较大。
建立不动产统一登记制度是必要的；但是，考虑到建立统一登记制度涉及行政管理体制改革，需要有个过程。从现实情况看，群众迫切要求建立城镇房地产统一登记制度，根据城市房地产管理法第62条的规定，省级人民政府有权确定“由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作”，一些地方也有这方面的规定和做法。据此，本条作出了目前的授权性规定。
●条文解读
解读本条需要回答两个问题：
1.哪一级地方可以依据本条授权作出规定?
2.地方性法规作出规定应当遵循什么原则?
关于根据本条制定地方性法规的立法权主体，根据立法法的规定，包括两大类：1.省、自治区和直辖市人大及其常委会，目前，我国除台湾省外共有22个省、5个自治区和4个直辖市。2.较大的市人大及其常委会。这里“较大的市”是指省会市、经济特区所在地的市以及经国务院批准的根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》规定享有地方性法规制定权的城市。目前我国共有27个省会市、4个经济特区所在地的市(深圳市、厦门市、珠海市和汕头市)，截止2000年立法法实施时，共有18个经国务院批准享有地方性法规制定权的较大的市(唐山市、大同市、包头市、大连市、鞍山市、抚顺市、吉林市、齐齐哈尔市、青岛市、无锡市、淮南市、洛阳市、宁波市、淄博市、邯郸市、本溪市、徐州市和苏州市)。
关于依据本条制定地方性法规时应当遵循的原则，根据立法法的规定，主要有两大原则：一是根据本行政区域的具体情况和实际需要的原则；二是不同宪法、法律、行政法规相抵触的原则。要坚持根据本行政区域的具体情况和实际需要的原则，就要在制定地方法规的过程中，特别是对于统一登记这种中央尚未立法而先行立法的情况，要注意根据本地方的具体情况和实际需要，有针对性地立法。
要坚持不同宪法、法律、行政法规相抵触的原则，就要既充分发挥地方立法的主动性和积极性，又要从有利于国家法制统一的角度出发。对于不动产统一登记这种中央立法不能一步到位的，地方通过先行立法，既可以解决地方性事务的现实需要，又可以通过地方性法规的制定和实施，积累解决有关法律问题的实践经验，为日后的中央立法打下良好基础；但是一旦法律、行政法规将来对统一登记问题作出规定，就应当按照法律、行政法规的规定执行。
●相关规定
《城市房地产管理法》第62条，《立法法》第63条、第64条。
第二百四十七条本法自2007年10月1日起施行。
●条文主旨
本条是关于物权法施行日期的规定。
●条文解读
本条涉及法律的时间效力。法律的时间效力主要有两个问题，
1.法律效力的时间起点问题，即施行时间问题；
2.与施行时间密切相关的法律溯及力问题。
(一)关于物权法的施行时间
法律从何时起发生效力?目前我国立法实践中主要有三种方式：一是在法律条文中直接规定，从其公布之日起生效施行。这样可以使法律立刻发挥规范相关法律关系的准绳作用。二是在法律条文中确定法律公布一段时间后的某一日期，作为法律开始生效施行的日期。这样可以为法律的实施留出一定的宣传和准备的时间。三是法律公布后先予以试行或者暂行，立法部门通过进一步补充完善，再通过为正式法律，公布施行。三种方式的共同点在于，无论哪种方法，法律发挥其作用的时间都是确定的。选择不同的规定方式是由不同法律的不同性质和现实对这部法律的不同需要情况决定的。
从法律的性质上看，物权法是是规范财产关系的民事基本法律，在中国特色社会主义法律体系中起支架作用、不可或缺。从现实需要上看，它的制定和实施坚持社会主义基本经济制度的需要，是规范社会主义市场经济秩序的需要，是维护广大人民群众切身利益的需要，更是实现形成中国特色社会主义法律体系目标的需要。物权法的早日实施的必要性是无可质疑的。另一方面，回顾物权法草案走过的历程，在2007年由十届全国人民代表大会五次会议审议通过前，历经了13年起草.常委会七次审议，社会各界的关注程度，人民群众参与提出意见和建议的热烈程度，这一切在新中国的立法史是空前的。这一切都说明，物权法涉及经济社会的方方面面，这部法的政治性、政策性很强，专业性也很强。为物权法的实施留出充分的准备时间是十分必要的。
综合考虑物权法的重要性和对物权法的迫切需要，本条规定，物权法白2007年10月1日起实施。这样，为了物权法的实施就有了将近7个月的准备期。物权法的充分发扬民主的起草过程，已经为这部法律作了广泛的宣传。在准备期间，各级国家机关特别是有关行政主管部门，应当抓紧时间普及掌握本法，向群众广泛宣传本法，并依职责为本法的实施做好各项准备工作。人民群众也可以有更多的时间了解学习本法。
(二)关于物权法的溯及力
物权法有无溯及力?法律的溯及力和法律的生效时间一样，都是确定法律效力时间范围的重要因素，将影响到法律的贯彻实施。一般说来，法律的溯及力问题就是某部法律是否可以适用于在其生效前发生的情况，适用就是有溯及力；不适用就是没有溯及力。法律不溯及既往是各国普遍遵循的法治原则。我国也以无溯及力为重要立法原则之一，物权法也不例外。之所以不溯及既往，是因为法律要保护权利，维护秩序。特别是对于物权法而言，以前依法成立的财产关系不论是否符合现在物权法的规定都应当保护其稳定，这样才能保护合法取得的物权，避免因法律的变动带来不必要的纷争。例如物权法第74条关于车库、车位归属的规定，不能说物权法作了这样的规定，现有的车库、车位就都要根据该条重新确定归属。对于物权法实施之前的车库、车位，其归属应当根据当时有效的法律、法规以及国家的有关规定来确定。从溯及力的角度上看，物权法的实施时间也是处理有关问题时确定适用法律的标尺。注意到物权法不溯及既往，有利于全面理解本条规定的意义，正确把握物权法的效力。
●相关规定
《立法法》第51条。