南京商品房律师解读：商品房买卖合同管辖问题

　　近年来，受宏观经济形势影响，全国各地的商品房买卖合同纠纷大量涌现，有关商品房买卖合同纠纷的诉讼也层出不穷。南京房产律师作为执业多年，对于房地产纠纷实务具有深入了解的资深律师，特以本文对商品房买卖合同纠纷诉讼管辖的有关问题进行探讨。 究其根源，商品房买卖合同纠纷诉讼管辖问题的焦点在于:2012 年《 民事诉讼法》 第三十三条第一款规定“ 因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，司法实践中，对于涉不动产纠纷的诉讼管辖问题，有的采取“ 一刀切”的方式统一适用专属管辖的规定，有的则对不动产纠纷进行分类进而分别适用专属管辖和一般管辖规则，“ 同案不同判” 的情况时常出现。 2015 年最高人民法院关于适用《 中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条将该专属管辖条款中的不动产纠纷严格限定为“ 因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。 虽然，其对适用于专属管辖的不动产纠纷加以明确，但是，其仅仅以列举式的如物权确认、房产分割等形式来明确不动产物权纠纷的情形，却没有更加详细的规定，涉不动产纠纷当事人及受案人民法院受物权理论基本知识水平高低的影响，可能会对不动产物权纠纷作出不一样的理解。
　　
　　因此，在商品房买卖合同纠纷诉讼中是适用不动产纠纷专属管辖还是适用合同纠纷管辖的一般规则在司法实践中引起了诸多争议。在此背景下，本文试图通过对商品房买卖合同纠纷诉讼管辖问题进行探析，结合域外立法例对我国《 民事诉讼法》第三十三条第一款及其司法解释进行进一步的细化和完善，以更好地解决商品房买卖合同纠纷，保障当事人的合法权益。
　　
　　一、适用现状：以案例为切入点
       案例一：福建省漳州市一商品房买卖合同纠纷案件，上诉人福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司不服漳州市龙文区人民法院（ 2016）闽 0603 民初 971 号民事裁定，上诉至漳州市中级人民法院。 二审法院经审理后认为， 本案为商品房买卖合同纠纷，当事人约定由商品房所在地人民法院管辖，该商品房位于漳州市龙文区，根据《 民事诉讼法》第三十四条的规定，漳州市龙文区人民法院对本案具有管辖权，原审裁定驳回上诉人提出的管辖权异议正确，应予维持。
　　
　　案例二：江苏省苏州市一商品房买卖合同纠纷案件，上诉人张家港东方保利置业有限公司不服张家港市人民法院（ 2016）苏0582 民初 2446 号民事裁定，上诉至苏州市中级人民法院。 二审法院经审理后认为，本案为商品房买卖合同纠纷，依照《 民事诉讼法》第三十三条的规定，该商品房位于张家港市，张家港市人民法院对本案享有管辖权，据此驳回上诉，维持原裁定。
　　
　　上述两个案例，均系商品房买卖合同纠纷，漳州市中级人民法院认为应适用合同纠纷管辖的一般规则，由当事人的协议确定管辖法院，而苏州市中级人民法院则认为应适用不动产纠纷专属管辖的规定，由不动产所在地法院管辖。 之所以会出现“ 同案不同判”，乃因商品房买卖合同纠纷是涉不动产的合同纠纷，如何适用管辖规则，由于法官理解上的差异，会有所不同。 笔者于 2017年 10 月 4 日在中国裁判文书网上选定案件类型为“ 民事案件”，以“ 管辖权异议”、“ 商品房买卖”和“ 合同”为关键词，以 2016 年 1月 1 日至 2017 年 10 月 4 日为时间段，共检索有关房屋买卖合同纠纷的裁定书 42 个，其中有关商品房买卖合同纠纷是否适用专属管辖的问题尤为突出。近乎相同的案例，不同法院却作出了不同裁判，这极大地损害了司法权威，侵害当事人的诉讼利益，应当引起我们的足够重视。
　　
　　二、问题成因分析：兼评《 民事诉讼法》第三十三条第一款及其司法解释
　　
　　（ 一） 立法层面：规范的模糊与不完善
　　
　　司法实践中之所以在商品房买卖合同纠纷诉讼管辖上存在诸多争议，其主要原因还在于立法层面上相关规范的模糊与不完善。 专属管辖由于其排他性等特征而明显不同于一般的管辖规则，而 2012 年《 民事诉讼法》第三十三条第一款规定“ 因不动产纠　　纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，对何为“ 不动产纠纷”却没有作出明确说明。 2015 年最高人民法院关于适用《 中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条将不动产纠纷严格限定为“ 因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。
　　
　　不可否认，这在一定程度上是对现行《 民事诉讼法》专属管辖规定的完善，但是，将“ 不动产物权纠纷”的范围仅列举为“ 权利确认、分割、相邻关系”三项，对其他“ 不动产物权纠纷”却没有作出进一步的说明，这也是该司法解释虽已颁布，但实践中商品房买卖合同纠纷等涉不动产纠纷管辖仍存在诸多争议的原因。
　　
　　( 二）司法层面：理论认知的差异
　　
　　《民事案由规定》，系统概括了当前人民法院受理的民事纠纷类型，作为诉讼的重要部分，民事案由不仅是诉争法律关系性质的高度概括与反映，更是实践中确定案件管辖法院的通行标准。
　　
　　而不动产纠纷并不是一个独立的民事案由，其散布于物权纠纷、合同纠纷、婚姻家庭纠纷、继承纠纷等纠纷类型中。 涉不动产纠纷案件，法官往往需要对纠纷性质独立加以判断，进而确定其是否适用专属管辖。由于立法层面规范的模糊与不完善，法官对立法规范的认知存在差异，也就导致了相似案件在不同地区会有不同的裁判。就商品房买卖合同纠纷而言，其作为一个独立的民事案由，但在司法实践中，由于法官理论认知的差异，会有两种不同的判断。
　　
　　一是商品房买卖合同纠纷虽涉不动产，但本质上仍为合同纠纷，不属于《 民事诉讼法》及其司法解释所述的不动产物权纠纷，应适用合同纠纷管辖的一般规则。
　　
　　二是商品房买卖合同纠纷涉不动产，属于《 民事诉讼法》第三十三条所述的不动产纠纷，应由不动产所在地法院专属管辖。
　　
　　综上所述，由于立法层面规范的模糊与不完善和司法层面理论认知的差异，使得何者才能适用《 民事诉讼法》及其司法解释的专属管辖规定在司法实践中出现了争议。笔者认为，应从该项制度设计的初衷入手。 不动产纠纷专属管辖制度是考虑到不动产自身的特性，为便于取证、勘验、保全、执行等程序的进行而设计的。由于在不动产债权纠纷中，当事人之间的争议并不直接指向不动产， 法院审理过程中一般也不需要对不动产进行勘验和保全，因此并没有适用专属管辖的必要。 另外，民事诉讼，究其本质， 是作为程序主体的当事人利用国家公权保护个人私权的活动，专属管辖制度由于其强制性，不利于当事人自由意志的发挥和诉讼权利的行使，应谨遵非必要而不得适用的原则，限缩其适用范围， 将更多的自由和权利赋予当事人。 商品房买卖合同纠纷，本质上只是涉不动产的合同纠纷，应适用合同纠纷管辖的一般规则，这与不动产纠纷专属管辖制度设计的初衷以及民事诉讼的本质都是契合的。
　　
　　三、进路探索：进一步完善《 民事诉讼法》第三十三条第一款及其司法解释
　　
　　司法实践中对不动产纠纷专属管辖之所以存在诸多争议，根本原因还在于立法层面规范的模糊与不完善。因此，要破解司法实践中的混乱局面，最有效的方法，还是进一步完善《 民事诉讼法》第三十三条第一款及其司法解释。
　　
　　由于英美法系通常认为专属管辖是针对不同的法院系统即联邦法院和州法院而言的，这与我国的专属管辖制度有所区别。
　　
　　因此，我们选取与我国专属管辖制度更为契合的大陆法系的典型代表德国、法国、日本和我国的台湾地区立法进行考察和研究。
　　
　　上述四个国家和地区不动产纠纷管辖的立法，均将不动产纠纷进行适当分类而非“ 一刀切”进而确定管辖。 但在对不动产纠纷的具体分类上，各国（ 地区）又有其特点。德国将不动产纠纷分为不动产物权纠纷、 不动产上牵连事件与不动产上对人诉讼纠纷，只有不动产物权纠纷才适用专属管辖。我国台湾地区借鉴德国的有关立法成果，仅将不动产物权纠纷纳入专属管辖范围，但其采取列举式方法，不够详尽，操作性也不强。 法国则是基于其诉权理论仅将不动产物权纠纷纳入专属管辖的范围，但由于其混合诉权理论基于当事人主张权利的性质的不同，赋予当事人自由选择被告住所地和不动产所在地法院管辖的权利，在一定程度上反而不利于纠纷的解决。 日本对不动产纠纷则采取任意管辖的态度，究其原因，概因日本国内法制统一，所以各地法院审理适用的法律和理念相同，结果也一样，且日本国土狭小，采取任意管辖也不会对法院的勘察和当事人诉讼造成不便。相较而言，德国的不动产纠纷管辖立法更值得我们学习，即将不动产纠纷分为不动产物权纠纷、不动产上牵连事件与不动产上对人诉讼纠纷，只有不动产物权纠纷才适用专属管辖，并对何为不动产物权纠纷作出了详细的说明，便于法官把握，有利于司法的统一和权威。
　　
　　具体做法是参照德国的不动产纠纷管辖立法，修改《 民事诉讼法》第三十三条第一款，采用抽象概括的方式规定只有不动产物权纠纷才适用专属管辖，修改最高人民法院关于适用《 中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条，将适用专属管辖的不动产物权纠纷通过肯定式列举的方式进一步细化， 使其更加明确，也更具有操作性，同时，可采取否定式列举的方式将一些常见的不动产上牵连事件与不动产上对人诉讼纠纷排除出专属管辖的范围。