商品房虚假销售广告的责任如何承担？

　　对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理，司法实践中有观点认为，商品房售楼广告除非包括了合同的主要内容从而成为要约，一般只属于要约邀请或要约引诱，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为是合同内容，销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则要求的义务，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补偿。也有观点认为，开发商在订立合同时，一般都会拒绝将售楼广告中作出的说明和允诺的内容订入合同中，故对广告中的说明和允诺从本质上说已经构成像悬赏广告一样的特殊要求，它以购房人完成签订购房合同的行为为对价和承诺。在这一特殊要约的有效期内，开发商不得随意撤销或变更许诺。开发商在售楼广告中作出许诺以后，一旦购房人与之签订买卖合同，开发商应当毫无选择地履行广告许诺的义务。

　　南京房产律师认为，在涉及商品房销售广告的责任承担过程中应当根据具体情况，综合运用违约责任、缔约过失责任、甚至《消费者权益保护法》的归责原则具体确定。

　　1.要约条件下的责任承担

　　如果把商品房销售广告认定为要约，受要约的法律拘束力，一般情况广告主承担两种责任：一是违约责任，一是缔约过失责任。

　　违约责任以补偿守约方所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，而且当事人可以在法律规定范围内约定，具有一定的随意性。违约责任以合同的有效成立为前提。商品房销售广告主体的违约责任问题应从以下四个方面来予以认定：第一，要有商品房销售广告违约行为的存在;第二，有因商品房销售广告违约行为造成的损害事实;第三，商品房销售广告违约行为与损害事实之间有因果关系;第四，实施了商品房销售广告违约行为的相关主体必须有过错。违约责任的承担形式主要包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金、定金罚则。

　　缔约过失责任的构成要件有四：一是商品房销售广告主体在要约生效后违反先合同义务;二是商品房销售广告主体一方存在过错;三是购房人基于要约的信赖利益受有损失;四是购房人损失与广告主体违反先合同义务和存在过错之间有因果关系。缔约过失责任赔偿内容一般包括因信赖利益而造成的直接损失和间接损失，在数额上一般不超过合同正常履行时的利益。

　　2.要约邀请条件下不承担民事责任

　　根据要约邀请的一般原理，要约邀请并不具有法律拘束力，如果商品房广告主作出的宣传广告为要约邀请，并且没有实际履行，从理论上讲并不承担民事责任。

　　对商业广告原则上应认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。但出卖人在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容。当事人违反该内容的，应当承担违约责任。