《商品房买卖合同解释》第八条中的“合同目的不能实现”如何理解

　　根据《商品房买卖合同解释》第8条和第9条的规定，在商品房重复销售纠纷中，先买方和后买方都有可能获得对于出卖方的惩罚性赔偿请求权。

　　先买方的惩罚性赔偿请求权的依据是《商品房买卖合同解释》第8条规定的两种情形下导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。先买方行使惩罚性赔偿请求权的前提是出卖方严重的故意违约行为，即属于商品房的重复销售、出卖的商品房上设定抵押权情形，并且导致先买方无法取得房屋，先买方就可获得惩罚性赔偿请求权，而不考虑后买方是否与卖方恶意串通。据此，此处买受人主张惩罚性赔偿责任应当具备如下条件：其一，出卖人和买受人签订的合同合法有效;其二，商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋。

　　《商品房买卖合同解释》第8条是对《合同法》第94条第(4)项规定的解除合同条件(即当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的)在商品房买卖合同中的注释和应用。因此，合同目的是否实现就成了关键。

　　对于“合同目的不能实现”，南京房产律师认为，此处的合同目的包括按约定的期限取得商品房和所取得的商品房不存在权利纠纷并且能够依法进行产权转让登记三个内容，缺一不可。

　　一般而言，合同目的是指订立合同时所追求的目标或为满足当事人特定的需要。为此，商品房买卖的目的应当界定为开发商按合同约定期限交付符合双方约定和法律要求的商品房，换言之，这一合同目的显然包括按约定的期限取得商品房和所取得的商品房不存在权利纠纷并且能够依法进行产权转让登记三个内容，所以，买卖商品房目的实现与否的情况不能一概而论。

　　1.商品房买卖合同目的不仅是交付房屋，而且必须权属转移

　　《商品房买卖合同解释》第1条规定，本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在法律意义上，其合同目的必须是房屋的实物交付和所有权交付相结合，缺一不可，即第一层次为实物交付，这是最基本的交付，第二层次为所有权交付，这是最本质的交付。为此，实现商品房所有权的权属转移登记，既是当事人双方买卖商品房的起码要求，又是法定义务。再者，买卖常规是“货款两讫”，作为“货讫”标准也必须完成权属转移。作为开发商仅仅交房并未完成交易，只有能与商品房价值相对应的保质保量地实现交付加上权属交付才算全面履约完成，实现购房目的。

　　2.履行期限改变会导致购买商品房目的发生变化

　　众所周知，任何一种合同目的成就都附有一定条件，当某条件发生变化时，就会导致某目的发生改变。在此特别重要的是，作为合同履行的期限，债务人如不能于期限内履约，合同目的就可能遭到破坏，那债权人就可以依法解除合同，追究违约责任。另外，各个消费者购房目的并非千篇一律，有的为了投资，有的为了赠与，有的为了自住等。履行期限的改变显然会导致购买商品房目的发生相应变化。在这种情况下，关注合同目的出现时过境迁、物是人非问题，合同是否仍有继续履行的价值，就只有买受人自己最清楚，最有发言权，开发商没有理由凌驾于消费者意志之上。

　　为此，如果简单地把商品房买卖合同目的等同于只是为了居住的需求，则明显与违约责任机制设立的精神相背。当然，合同解除从实质上来说是消灭一次交易。为鼓励交易，<合同法》严格限制违约解除的条件，但这不等于可以排斥严格限制违约解除条件适用存在的一个前提——守约方愿意受领，故当守约方不愿意受领时，合同就失去履行的必要，对违约开发商实施加倍惩罚制裁未尝不可。因而，在司法实践中认为，只要开发商没有出现绝对无法交房的事由，“导致商品房买卖合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的判断标准应具期限性。开发商不能依约交房已经客观表现出了逾期结果，特别是出现买受人不愿意受领违约标的时，法院不能随意变更、缩小或删除《商品房买卖合同解释》第8条赋予买受人获得惩罚性赔偿权利。

　　尽管如此，值得注意的是，实践中商品房买卖纠纷各种各样，而《商品房买卖合同解释》对商品房买卖中出现的诸多纠纷又进行了较为详细的规定，在案件审理过程中，应当准确分析案情，合理、恰当、正确地适用法律、法规、司法解释。

　　“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”可能包括如下许多情形。比如：第一，出卖人没有按照约定的时间交付房屋。这是出卖人逾期交房的情形，这里主要应当受该司法解释第15条调整。第二，因房屋质量问题致使买受人无法正常居住。房屋质量问题应当受该解释第12条和第13条调整。第三，因出卖人没有取得商品房预售许可证明而无法取得房屋产权。应当受该解释第2条和第9条第(1)项调整。第四，因出卖人的其他原因未能在约定或者法定期限内取得房屋产权。这应当受该解释第18条和第19条调整。第五，因出卖人履行不能致使买受人无法取得房屋。这种情形就应当是该解释第8条所称的买受人不能实现合同目的、无法取得房屋的情况。

　　据以上分析，只有在合同签订后，出卖人又将该房屋交付给第三人，因出卖人履行不能导致买受人无法取得房屋的，买受人才可以主张惩罚性赔偿责任。出卖人和买受人订立合同后又与第三人签订合同，但是买受人已经接收房屋的，则买受人不得主张惩罚性赔偿责任。

　　同样，如果合同签订后出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人，因第三人主张抵押权而无法交付房屋的，当然属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”。但是，如果买受人取得房屋后，第三人主张抵押权，是否属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的情形?在这种情况下，买受人购买房屋的目的不仅是能够取得房屋，而且也包含第三人不得向其主张任何权利的目的。因此，商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人时，虽然买受人能够取得房屋，但是由于第三人主张抵押权致使买受人不能正常地占有、使用房屋的，买受人仍然可以主张惩罚性赔偿责任。

　　房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。

　　房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

　　在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。