商品房包销的法律性质之买卖说

　　关于商品房包销的法律性质问题，买卖说认为，商品房包销是一种买卖行为，即开发商与包销人之间因包销合同的生效而开始履行，双方之间的买卖关系即告成立，包销人因此取得对包销房屋的所有权，从而包销人可以自由定价，并以自己的名义对外销售，包销行为不受开发商意愿的限制。

　　南京房产律师认为，该观点值得商榷，理由如下：

　　根据《合同法》第130条的规定，买卖是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的行为。

　　就包销而言，第一，商品房的买卖是以所有权转移为标志的，包销人对包销房屋进行销售时，并没有取得所有权，所以他要以开发商的名义对外销售，包销人对外联系买家，开发商与买受人订立买卖合同，从法律上讲，买卖关系是在开发商与买受人之间设立的。第二，商品房的每一次买卖都要缴纳各种税费，包销人从开发商那里将商品房买来，再卖给买受人，两次支付这些数额不低的费用，对于包销人来说就失去了包销的意义。第三，我们要谈的是开发商与包销人之间的内部关系，而非开发商和包销人与买受人之间的外部关系，开发商和包销人与买受人之间的关系为买卖关系是毋庸置疑的，而在包销期限内，开发商与包销人之间并不存在买卖关系，因为包销人包销的目的不是取得所有权。包销期限届满，包销人买入剩余房屋是开发商与包销人在包销结束之后按照包销合同的约定，转化为买卖关系，这个买卖关系是以包销房屋没有全部卖出为条件的。也就是说，包销合同中约定了包销人必须买人剩余房屋的义务，随着包销期满、包销人对于剩余房屋的买入，包销关系转化为买卖关系。如果包销人已先期将全部包销款支付开发商，开发商只需将包销人购入的房屋的所有权办理至包销人名下即可;如果包销人剩余部分房屋的包销款尚未支付开发商，则应在付齐包销款后，取得房屋所有权。需要强调的是，包销人买入剩余房屋的价格必须是包销基价。综上，买卖说也不能全面概括地对包销行为予以界定，虽然包销期内包销人可以自行确定房屋的价格并获取全部销售差额，但其真正目的并非为了购买开发商的商品房，况且包销人是以开发商的名义出售商品房的。