房产登记的保障交易安全原则

　　房屋交易随着交易标的增大、交易手段的复杂、交易周期的加快、交易范围的扩大，交易的风险日益突出。市场经济是竞争主体和利益主体高度分化的经济，具有功利性的本性。为了实现营利的目的，某些民事主体用非法交易、非正当手段、违背公认的商业道德而获得收益和利润。所以，增强民事主体的安全感，调动人们从事民事交易活动的积极性，使民法中的保障交易安全原则也成为了房屋登记机构的登记原则。

　　保障交易安全就是要减少和消除民事交易活动中的不安全因素，确保交易行为的法律效用和法律后果的可预见性。同时，我们应该看到，仅靠民法来调整纷繁复杂的民事法律关系是远远不够的，因此需要发挥行政法等相关部门法的调节规制作用以及其他技术手段，促进经济的发展和社会公共的实现。在房屋交易中，房屋的权利登记是确认交易生效的重要环节，

　　登记机构的权利确认，就无法实现交易目的;没有登记机构的正确有效的权利确认，就会损害一方或双方当事人的财产权利。因此，保障交易安全原则作为房屋登记机构保障交易安全的一项重要功能，体现在房屋权利登记的行政程序中。下面介绍保障交易安全原则的基本含义。

　　一、民事活动中保障交易安全原则的公示主义

　　民法对交易安全的保障主要表现为公示主义、强制主义、外观主义、严格责任主义等基本制度。这里主要介绍一下公示主义。公示主义，是指民事主体对涉及利害关系人利益的交易事实，必须公告通知，才能发生法律效力。各国商业登记法均要求商业登记必须公告，否则不得对抗善意第三人。在现代民事交易中，往往存在着较为严重的信息不对称现象，这不仅会加大交易的成本，而且对交易安全也造成了极大的威胁。公示主义制度加强了市场交易的透明度，从三个方面为交易安全提供保障：有助于相对方对交易主体资信和能力信息的了解，以便预测特定交易的风险，从而减少交易中意外风险发生的频率;信息的明确也有助于在交易失常发生纠纷时，对方采取事后救济的方式诉诸法院来有针对性地采取强制措施;从国家管理、协调社会经济的角度看，也有利于政府对整个社会经济秩序的宏观把握，从而保障市场的相对稳定有序，最终满足个体和社会整体的安全需要。房屋权利登记的主要目的和功能就是将不动产的权利情况公示，依据公示原则的不可对抗性，没有登记的权利人不能对抗已经登记过的房产权利人。

　　二、房屋登记的公示公信效力

　　登记实务中，对不动产物权情况的调查，不能仅以占有情况为准，还必须在登记机关查阅登记簿的有关记载情况，并且以后者为准。登记机关的记载有国家力量的介入，可信度最高。但是，公示并不是想象的那般完全映射出权利的实像，那么，对于第三人基于善意信赖公示方法而受让物权的，应否予以保护?如果予以保护，原权利人的利益是否必定受损?现代各国民法大多承认物权公示能产生公信力。登记公信的特色在于保护交易之安全、维护第三人的利益，使连续发生的交易活动不致因原权利人主张权利而毁于一旦。但登记公信并不必然意味原权利人利益受损。因为，一来公示与真实权利不一致，毕竟是少数情形，况且真正权利人可以积极消除权利虚像，即通过国家赔偿保证公示权利和实际权利尽可能地吻合。二来，在法律对登记公信的立法中，往往向登记机构寻求国家赔偿这种侵权之债加以保护，交易安全与静态安全间发生冲突时，从物权的角度，交易安全优先于静态安全。丧失物权静态安全的原权利人通过债权进行保护。如此可以保护公示的公信力，可以保护交易安全，可以保护静态安全。

　　房屋权利登记能够保证房屋交易当事人与社会之间的利益平衡。交易安全不仅具有满足个体需要之价值，而且具有维护整个社会经济秩序的价值。而这两种价值并不总是统一的，往往会存在不一致的现象，这时就需要在二者之间找一个恰当的平衡点。当交易对当事人都有利，而其利益的获得是建立在对他人利益的剥夺、社会公共安全危害的基础之上时，如果还是一味地坚持保障当事人利益和交易安全而不允许国家干预，就必然会导致社会所承担的风险加大，社会的利益得不到保障。因为交易安全的初衷是为保护合法、合理的交易，而当事人的恶意利用，就失去了法律保护其交易安全的正当性基础，所以这种情况下，就必须要求国家干预，将危害社会公共安全的交易加以取缔，使被歪曲了的交易安全得到矫正。通过这种矫正，交易的风险在当事人和社会之间也得到了合理的划分。这样，交易安全多层次、多方面的设计就在个体和整体之间的制约中，通过权属登记的公示公信效力，实现了利益的平衡。

　　通过实现以上的利益平衡，来保证房屋登记的公信力。所谓公信，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即便依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已经从事了物权交易的人，法律仍然承认其享有与真实的物权变动存在时相同的法律效果，以保护交易安全。物权公信原则是在公示的基础上以保护交易变动的安全、实现交易便捷为目的和使命的。因此，公信原则实际上赋予公示的内容具有公信力，公示内容因具有了公信力而使自身作用和效力大大增强，所以公示和公信是密切联系在一起的。公示和公信都是为维护交易的安全所设定，但其内容和功能并不完全相同。公示原则的目的在于确认依公示方法所取得的物权具有对抗第三人的效力。通过公示，不仅保护了当事人的利益，而且使第三人知道某项财产已经移转所有权或在其上设置了负担，而不再从

　　事针对该物权的交易，从而也保护了第三人的利益。而公信原则的作用在于即使公示的内容是虚假的、有瑕疵，第三人信赖公示的内容而从事交易，其从交易中所取得的权利仍然受到法律的保护。

　　具体到房屋交易上，公示的法定公示方法是登记。登记的公信力，是指物权登记机关在其物权登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确的法的效力。基于登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得到的利益仍受法律保护。

　　三、房屋权利登记机构在维护交易安全中的作用

　　登记何以具有公信力，它背后的理论基础和价值取向为何，可以从外观和国家公信力理论中寻求。

　　登记作为不动产物权变动的公示方法而具有的强大的公信力是以国家公权力的介入和保障为基础的。房屋是涉及国计民生的重要权利，故法律无不要求国家出面承担登记的责任，以国家的信誉和国家行为的严肃性作为保障，使得房屋登记具有取得社会一体信服的法律效力，及登记的国家公信力。国家机关担当登记行为的主体，就是以国家信用来担保登记的正确性，国家机关具有强大的信用保障赔偿能力，所以，当任何一种物权具有了这种公信力后，无论当事人的实在权利如何，只能以国家建立的不动产登记簿上的记载的权利为正确的权利，并以此建立不动产权利的交易秩序;即使登记的权利与原权利可能不一致，或者权利的变动不符合原权利人的本意，法律依然以登记的权利为稳定交易秩序的前提，这就最大限度地保护了善意的信赖和交易的安全。由于房屋权利登记具有的公信力是基于国家的信用，这就使得国家机关进行登记成为必要。因此，强制登记而非当事人任意登记是登记具有公信力的前提和必备条件。国家机关在进行登记时必须进行有关的审查. ,使外观尽量无限地接近真实。国家担负了实质审查的义务并以登记作为善意第三人为相关交易的信赖基础就要求国家为登记的绝对正确性的偏差承担风险，登记是绝对不可能具有社会一体信赖的效力的。房屋登记制度体现的房屋对于社会整体经济福利的不可替代的重要作用及国家对该作用的认

　　知，同时也体现了现代民法注重社会整体利益和秩序的价值取向以及国家在对私权的保护和一定程度的限制私法的作用定位。

　　具体来说，房屋登记公示的作用是，因为物权是一种排他权，既然物权要排斥他人，那么必须让社会承认物权在排他，也是让法律保护该物权的排他，这样在一个物权上才能建立起客观公正有序的法律秩序。在不动产设定权属时，依据物权公示的法律原则，该权属必须进行登记;在登记之后，社会就有了知悉该不动产承受着这个法律上的负担的合法溧道。试想如果不建立不动产登记制度，因不动产的特性，权利人无法以占有的形式来公示所有权，而通过正常的交易从无权处分人手中获取该不动产的人 ，其权利也理应受到法律的保护，在这种情况下，法律如果许可权利人追夺该不动产，这对权利人取得人是不公平的，因为该取得人并不知道该权利的存在，而且法律没有对

　　他提供使其避免风险的机会，没有保护它的合法权益;但是法律如果不许可权利人行使追夺的权利，就等于法律不承认该权利的存在，这对权利人也不公平。法律建立了权属的登记制度，而且要求权利的设定必须登记，则该登记做出之后，社会的一切人可以从不动产登记簿上知悉不动产权利设定的情况，任何人可以根据“意思自治”的民法原则自己决定是否取得该不动产的物权;如果某个人决定取得该不动产的物权时，他应当合乎自己心愿地承受因此而产生的风险。因此，不动产权利设定必须经过登记公示，这样既有效地保护了第三人，使第三人不至于因为某种担保物权的存在而蒙受“意外”的损害;也维护了当事人的利益，登记的成立使不动产物权获得了法律上的全面承认和保护;同时，由于登记公示可以极大地减少不动产权属变动中的纠纷，从而达到了维护交易安全和秩序的目的。

　　四、房屋登记机构对交易安全的保障措施

　　房屋登记机构为了保障交易安全，对房产抵押登记必须进行严格审查。房产抵押权作为一项不动产物权，其公示的方式为权属登记。《担保法》规定，以城市房地产抵押的，抵押合同自登记之日起生效。抵押登记由抵押登记机关依登记程序进行。房地产抵押登记是房地产权属登记的一种，其登记的程序应当按照《房屋登记办法》的规定进行。即收件、审核和核准登记。

　　(一)收件。抵押登记要收的材料除必备要件之外，还要考虑相关的法律规定而需提交的材料。主要包括以下内容：

　　1.受理申请。房地产抵押登记应当由房屋所有权人(抵押人)和抵押权人共同申请。根据《房屋登记办法》第十二条的规定，基于民事行为产生的登记，应当由双方当事人共同申请。双方当事人的权利义务相互对立，通过共同申请，可以相互揭露可能存在的欺诈，以确保申请材料的真实性。根据《担保法》的规定，以共有的房地产抵押，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意，即由共有人出具书面同意意见书。但是从实际工作中来看，如共有人不到场，登记机关很难确定这类书面同意意见书的真实性。因而，在很多城市，实际的做法是要求共有人共同申请登记，这是一种较好的方法。因为共有人也是房屋所有权人，要求共有人共同申请与法律的规定是一致的，且可以减少日后可能产生的争议。有的房屋所有权人是为第三人进行担保，应当由房屋所有权人申请，而不能由第三人申请。登记机关在受理房地产抵押登记时，要审查申请人的身份证件，尤其要核实与产权产籍档案中的身份证复印件是否一致，以确定系申请人或其代理人提出的申请，共同共有应当区分为隐形共有和显形共有，隐形共有是指未进行公示的法定共有，不能以共有权对抗抵押人或者善意买受人。

　　2.登记时当事人要提交的要件应当向登记部门提供的文件(或复印件)为两项：一是主合同和抵押合同，二是抵押物的所有权或者使用权证书。根据相关法律、法规规定及《房屋记办法》的规定，在目前的实际工作中，一些地区在房地产抵押时要求申请人提交的材料较多，登记机构很难对这些材料的真实性进行审查。具体提交的材料有：

　　(1)国有企业、事业单位法人以其房地产抵押的，应当报相关的国有资产管理部门或者授权投资机构审批;

　　(2)集体所有制企业以自有房地产抵押的，应当经该企业职工大会或者职工代表大会通过，并报上级主管部门备案;以上级调整使用的房地产抵押的，应当经上级主管部门批准;

　　(3)股份有限公司、有限责任公司或者外商投资企业以房地产抵押的，应当经股东大会或者董事会通过，法律、法规另有规定的，从其规定;

　　(4)在合伙企业存续期间，以合伙企业的房地产抵押登记的，必须经全体合伙人同意;

　　(5)以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权抵押的，必须付清土地使用权出让金;

　　(6)以镇、村依法建设的企业厂房等建筑物及其占用范围内的集体土地使用权抵押的，应当经集体土地所有者书面同意;

　　(7)以共同共有的房地产抵押的，抵押人应当征得其他共有人的书面同意;以按份共有的房地产中所占有部分抵押的，抵押人应当书面通知其他共有人;

　　(8)以出租的房地产抵押的，抵押人应当书面告知抵押权人和承租人;

　　(9)以预购商品房抵押的，其预售合同应当经所在地房地产交易机构登记;

　　(10)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限;

　　(11)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证;

　　(12)有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的

　　履行期限不应当超过该企业的经营期限;

　　(13)以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。对于一些材料是否真实，登记机关很难证实。登记机关也不可能要求当事人对登记文件一一进行公证，但应当进行核实，以避免给当事人及登记机关带来很大麻烦。当然，人民法院在审查判断登记机关责任时，也应该充分考虑登记机关的能力。根据《房屋登记司法解释》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”登记机构应当以“合理审慎职责”作为审查判断标准。

　　(二)审核。我国实行的产权登记制，从理论上说，对权利人的申请应进行实质性审查，但进行实质性审查的范围有一定的限度。按原建设部和中国人民银行2000年5月发布的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》规定，登记机关应当审查的内容主要包括：

　　1、抵押物是否准许进入抵押交易市场的条件。如是否属于《担保法》所规定的不得抵押的财产，是否有查封等其他的限制，是否属于以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施的房产，房屋是否已列入拆迁范围等。

　　2.抵押物是否已经设定过抵押。已经设定抵押的房地产再行抵押有两种情况，其中以余额部分再设定抵押在法律上是允许的，担保法第三十五条就规定了“财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押”。但是对于重复的抵押(即在抵押人不知道房地产已抵押的情况下以同一房地产再一次设定抵押)，登记机关不应为其办理登记。

　　3.房地产权属证书的真伪。杜绝个别人以伪造或涂改过的权属证书来

　　进行登记。

　　4.申请人及当事人身份材料与产权产籍档案的比对。

　　5.委托材料的真实性，尽可能当面，不能当面委托的，应当借助公证和认证。

　　6.相关法律规定需要提交的材料。

　　就登记机关而言，核实以上1-5项的事项应当也能够胜任，但是第6项是开放内容，要求登记机关的工作人员具有相关的法律知识。

　　(三)核准登记。对于符合上述各项要求的登记事项，登记机关。应予核准登记，向抵押人颁发《房屋他项权证》房屋所有权人的《房屋所有权证》在作相应的记载后，发还给抵押人。房地产抵押登记因为凭有效的权属证书办理，毋须进行公告。但在权属证书丢失的情况下，应当先办理登报申明作废，超过法定期间后，再行办理抵押登记。

　　在建工程抵押和商品房期权抵押与房地产抵押有一定的区别，其提交的登记文件也应有差别。按《城市房地产抵押管理办法》的规定，在对在建工程抵押和商品房期权抵押核准登记后，并不发房屋权属证书，而由登记机关在抵押合同上作记载。相关的申请材料主要区别在于权力证书，其他的申请材料应该与通常情况一样。