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承租人优先购买权的例外情形

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-06-04 00:14:00    当前栏目:房产研究    来源:    阅读:

  审判实践中常常碰到的另一个问题是,出租人与第三人基于亲属关系或其他特殊关系,以低于市价出卖房屋,而离开此种关系,出租人则不愿出售。这种亲属关系或其他特殊亲密关系是否属于同等条件的范围,承租人能否要求行使优先购买权。

  对此问题,南京房屋租赁律师认为,首先,出租人基于亲属关系或其他特殊亲密关系而转让房屋的,如继承关系、近亲属关系、扶养关系等,出租人将租赁物出卖给该第三人会有自身的利益或情感因素掺杂其中,这种带有浓厚的身份属性的买卖,有别于普通的买卖。其次,鉴于亲属,尤其是近亲属之间具有紧密的人身联系,相互之间具有身份关系,法律应当倡导和保护这种关系的稳定性及利益的共享性,在进行经济活动中,不能等同于一般的民事主体之间的简单的经济关系。再次,其转让对象也具有特殊性,不同于一般的市场交易行为——对象为不特定的第三人,这与纯粹的普通买卖关系有所不同。最后,这种亲属关系或其他特殊亲密关系也非金钱所能衡量,承租人也不得要求以价金代替。

  综上,出租人与第三人基于亲属关系或其他特殊关系,以低于市价出卖房屋的,承租人不得主张行使优先购买权。

  相关法律

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一,承租人主张优先购买权的,人民法院不予支持:

  (一)房屋共有人行使优先购买权的;

  (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

  (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

  (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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