侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同的效力如何认定？

　　在出卖人未尽通知义务而与第三人订立买卖合同的场合，优先购买权人一经行使权利，即可与出卖人形成买卖合同关系。此时成立了两个受让条件相同的买卖合同。出卖人与第三人间合同的效力如何，关乎第三人的保护。对此，学界与实务界目前主要有三种观点：

　　第一种观点认为，出卖人与第三人签订的房屋买卖合同无效。《民法通则意见》第118条(已被废止)规定：“出租人出卖出租房屋，应提前二个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

　　第二种观点认为，出卖人如未尽通知义务而为出卖，该程序上的缺陷并不影响出卖人的实体权利，否定该买卖合同的效力既违背经济与效率原则，又可能因优先购买权人事后表示放弃权利而变得无意义，故该合同属于可撤销的合同。

　　第三种观点认为，在优先购买权人未放弃权利的情况下，出卖人擅自出卖标的物，与欠缺处分权而为的民事行为类似，应类推适用民法有关无权处分行为的规定，认定该买卖合同效力待定。

　　南京房屋租赁律师认为，上述三种观点均有不当之处。承租人优先购买权为债权，并不能取得物权对抗第三人的效力，因此，承租人主张出租人与第三人签订的买卖合同无效，便缺乏法律依据。基于这一考虑，最高人民法院于2008年12月18日公布的《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》(以下简称《决定》)中，废止了该条司法解释规定，因此，第一种无效论的观点不当。第二种可撤销论的观点虽然肯定了该买卖合同的有效性，却不能提供撤销合同的法定事由，因而缺乏法理基础。效力待定的民事行为仅适用于民事行为能力有欠缺或者无权处分的场合，优先购买权也不是对出卖人所有权的限制，故第三种效力待定论的观点亦不可取。

　　在认定出卖人与第三人买卖合同的效力时，应在坚持合同相对性原则基础上，结合承租人优先购买权的性质来考量。根据合同的相对性原则，合同只在合同当事人之间成立和生效，非合同当事人的行为一般不应影响合同的效力。因此，不论第三人是否已受让标的物，其与出卖人之间成立的买卖合同的效力都不应因优先购买权的行使而受影响，除非双方以优先购买权的不行使作为合同的停止条件或以优先购买权的行使作为合同的解除条件。承租人优先购买权是一种强制缔约请求权，当承租人主张行使优先购买权时，其与出租人之间形成买卖合同关系。如果出租人与第三人间的买卖合同已实际得到履行，优先购买权人可依据优先购买权的保护，主张优先保护履行其与出租人形成的买卖合同，第三人因优先购买权之行使无法取得标的物之所有权，其可依买卖合同要求出卖人承担违约责任或者赔偿责任。

　　综上，南京房屋租赁律师认为，就出卖人与第三人订立的买卖合同而言，只要双方买卖的意思表示真实，且无虚高定价排除优先购买权人行使权利的恶意，就应认定为有效。

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