南京房产律师浅谈商品房包销性质和分类

　　商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将其开发建设的已建成并符合出售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销人以开发商的名义进行销售，包销期满，对包销人未销售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。也就是说，当开发商投资建设的商品房项目符合国家规定的销售条件时，开发商与包销人之间以书面合同的方式确立双方间的房屋包销法律关系，确定包销价格、付款方式及房屋交付期限等，从而使包销人取得对包销房屋自主定价、独家销售的权利，包销人以开发商的名义进行销售，同时承担在约定期限届满时买入剩余房屋的义务。

　　商品房包销按不同的标准可以分为不同的种类：

　　1.以包销房屋的状况为标准分为现房包销和期房包销：即在包销与开发商约定的包销期限内，由包销人以开发商的名义与买受人签订商品房销售合同，将已经建成并符合出售条件的房屋出售的为现房包销，将尚未建成但符合预售条件的期房出售的为期房包销。

　　2.以包销房屋的范围为标准分为全部包销和部分包销：开发商将开发项中的所有房屋交由包销人销售的为全部包销，将开发项目中的部分房屋交由包销人销售的为部分包销。

　　3.以风险为标准分为风险包销和无风险包销：不论销售情况如何，包销人必须向开发商支付包销价款的为风险包销;包销人根据开发商的定价组织销售，按销售情况向开发商支付包销款的为无风险包销。