以案说法:登记的房屋“抵押期限”是否有效?
  • 发表时间:2017-11-16
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  在实践中,许多地方的房地产登记部门要求抵押人和抵押权人,在办理抵押时需要对抵押期限作出约定并明确登记,这就让很多人感到疑惑:抵押权是附属于主债权的从债权,脱离主债权的存续期限而单独约定抵押权期限,是否具有法律效力?南京房产律师所办理的一起案件中就出现了这个情况。

  2014年,张先生因做生意资金困难,向李先生借款一百万元,借期两年,并以自己房屋作为抵押物,向李先生设立抵押权。在办理抵押登记手续时,房产交易登记中心的人员告诉他们:抵押期限和主债权期限一致,既然主债权的期限设定为两年,抵押的期限应当为两年。两人都没有多想,就在用于登记的抵押登记合同内将抵押期限登记为两年。两年之后还款期限届满,张先生找到李先生要求偿还欠款一百万元的本息,否则就要行使抵押权,将李先生的房屋拍卖或者折价抵偿。李先生却拿出那张抵押登记合同说:抵押期间和还款期限一致,抵押期间的最后一天就是还款期限的最后一天,现在已经超过了还款期限,抵押登记合同已经无效,你不能对我的房屋主张抵押权。张先生遂委托南京房产律师将李先生诉至人民法院,要求人民法院判决李先生返还欠款一百万元的本息,否则应对李先生所抵押的房屋拍卖、变卖或者直接折价清偿欠款。

  南京房产律师认为:根据担保法的相关规定,抵押的效力期限应与主债务效力期限相一致,房地产抵押登记部门作出抵押期限和主债务的还款期限一致,只是为了方便登记的行政管理要求,与法律规定不相吻合。根据担保法司法解释的相关规定,当事人约定或者登记机关要求登记的担保期间不发生法律效力;物权法也规定,抵押权人应当在主债务诉讼时效期间行使抵押权,在此期间没有行使,人民法院对此不予保护。因此,抵押权的行使期间应当是主债权的诉讼时效期间。还款期限届至之后,至少在两年诉讼时效期间内,抵押权人有效;如果发生了诉讼时效的中止中断事由,都适用于抵押权行使期间。在本案中,登记机关所登记的抵押期间还款期限届至之时同时终止,不符合法律规定,不产生法律效力。张先生的抵押权应受到法律保护。人民法院采纳了南京房产律师的意见,认定抵押权有效,判决如李先生不能如期偿还借款,可直接将其抵押的房屋拍卖清偿债务。


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