南京房产律师解读一房数卖的定义与特征

　　商品房“一房数卖”，为一物数卖的一种形式，也称二重买卖，是指房地产开发商将同一房屋出售给不同的两个或两个以上的买受人，并分别与之签订商品房买卖合同的情况。“一房数卖”包括两种情况：1.出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房屋出卖;2.出卖人已将房屋交付并转移所有权给前买受人后，又签订买卖合同出卖该房屋。

　　南京房产律师总结商品房“一房数卖”具有以下特征：

　　第一，商品房的“一房数卖”的主体是特定的，即销售方为房地产开发企业。在商品房的“一房数卖”中，要出售房屋的是房地产开发商，而受让方则可以是任何自然人、法人，也可以是其他组织。

　　第二，商品房“一房数卖”中房地产开发商与不同买受人签订的两个合同中，标的是具有特定性的物，是以同一房屋为标的签订的两个买卖合同，同时存在两个债权，但不能并存两个物权，这才会引起房屋所有权的归属纠纷。

　　第三，商品房的第二次买卖是在先买人签订买卖合同之后，办理过户登记手续之前发生的，如果先买人已经办理了登记手续，也就依法取得了对房屋的所有权，房地产开发企业若又与他人签订房屋买卖合同，不构成“一房数卖”。

　　第四，在前后两个房屋买卖合同中，房地产开发商存在违约或欺诈，而第一买受人一般无过错，第二买受人可能是被欺诈，也可能存在主观恶意。

　　第五，房地产“一房数卖”的行为必然导致买受人利益受损，一方买受人的债权得不到实现。