房屋登记行为的起诉期限

　　一、房屋登记机构不作为的起诉期限

　　房屋登记申请人申请房屋登记机构房屋登记，或者权利人、利害关系人申请查询、复制登记资料，房屋登记机构不予登记或者不予查询复制的，申请人在法定期限内没有提起行政诉讼，超过起诉期限，申请人是否还有行政救济途径。

　　司法审查中，经常发生对行政机关不作为起诉期限的计算问题，对此，首先应当审查申请人超过起诉期限有无正当理由，是否具备《若干解释》所规定的起诉期限的例外情形;如果没有，申请人可以重新向行政机关提出许可申请，行政机关仍然不予答复或者不予登记的，申请人此时仍然可以向人民法院提起行政诉讼。

　　关于不作为的起诉期限问题，有两种观点：一种观点认为，房屋登记机构在法定期限内对于房屋登记申请未予答复的，申请人可以在法定期限届满之日起两年内向人民法院起诉。因为物权法和房屋登记办法以及规范性文件对房屋登记机构办理房屋登记或查询复制房屋登记资料一般都有期限规定，在法定期限届满之日起是在两年内向人民法院起诉还是在三个月内向人民法院起诉有分歧，但均认为不作为的行政行为应有起诉期限的规定。具体期限可参照《若干解释》第四十一条两年的规定。另一种观点认为，不作为的起诉期限在行政诉讼法和《若干解释》中没有解决，申请人申请房屋登记，房屋登记机构未答复的，即使超过三个月或者两年的起诉期限，申请人可以再次申请，申请之后房屋《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》理解与适用登记机构仍未答复的，申请人可以再次提起诉讼。因此，不作为事实上没有起诉期限的规定。

　　根据《若干解释》第三十九条关于“公民、法人或者其他组织申请行政机关履行法定职责，行政机关在接到申请之日起60日内不履行的，公民、法人或者其他组织向人民法院提起诉讼，人民法院应当依法受理。法律、法规、规章和其他规范性文件对行政机关履行职责的期限另有规定的，从其规定”的规定，房屋登记机构未在法定期限内作出房屋登记或不予答复或不予查询复制的，房屋登记申请人应当在期限届满之日起三个月内提起行政诉讼。

　　二、房屋登记机构未告知诉权的起诉期限

　　根据《若干解释》第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。房屋登记机构作出房屋登记时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。

　　房屋登记机构作出房屋登记时，仅告知公民、法人或者其他组织诉权，而没有告知起诉期限的，起诉期限仍然从公民、法人或者其他组织应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。

　　三、不知房屋登记行为内容的起诉期限

　　根据《若干解释》第四十二条的规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。公民、法人或者其他组织不知道房屋登记机构作出的房屋登记行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。但自房屋登记之日起超过20年提起诉讼的，人民法院不予受理。

　　四、如何理解《若干解释》第四十一条和第四十二条规定的请示的答复④

　　公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出具体行政行为的内容，但后来知道了具体行政行为的内容，而不知道诉权和起诉期限的，应适用《若干解释》第四十一条和第四十二条的规定确定起诉期限，还是适用《行政诉讼法》第三十九条的规定呢?

　　《若干解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。”第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”一种观点认为，不知道具体行政行为的内容，但后来知道具体行政行为内容，从知道之日起就应当适用《行政诉讼法》第三十九条的规定，即知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。第二种观点认为，不知道具体行政行为的内容，但后来知道具体行政行为内容，从知道之日起就应当适用《若干解释》第四十一条的规定，因为其仍然未告知诉权和起诉期限;但最长不得超过该解释第四十二条规定的期限。根据《行政诉讼法》和《若干解释》的立法精神，最终统一为第二种观点，即公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出具体行政行为的内容，但后来知道了具体行政行为的内容，而不知道诉权和起诉期限的，应适用《若干解释》第四十一条的规定确定起诉期限，但最长不得超过该解释第四十二条规定的期限。

　　倘若告知诉权但未告知起诉期限，如何计算，此时应当根据案件具体情况，如果公民、法人或者其他组织确实无法知悉起诉期限的，仍应按照《若干解释》第四十一条规定的两年起诉期限计算。

　　五、不知受损的起诉期限

　　总结房屋登记案件起诉期限主要有四种情况：第一，未告知诉权或者起诉期限情形，起诉期限从其知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政许可或者相关行政行为内容之日起最长不超过2年。房屋登记机构作出行政行为后仅告知当事人诉权而未告知起诉期限的，适用前述规定。第二，不知具体行政行为内容的情形，起诉期限自当事人知道或者应当知道行政行为内容之日起计算，但涉及不动产的最长不得超过20年，其他的最长不得超过5年。第三，知道具体行政行为而不知受损的情形，当事人知道房屋登记行为而不知道自己的合法权益受到侵害的，起诉期限自其知道或者应当知道自己的合法权益受到侵害之日起计算。第四，不作为情形，申请人可以在房屋登记机构履行职责期限届满之日起三个月内向人民法院起诉。

　　目前，争议焦点为不知受损的起诉期限，有四种观点。第一种观点认为，起诉期限不能无限扩大，《行政诉讼法》第三十九规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。”不知受损的起诉期限扩大为公民、法人或者其他组织知道行政行为而不知道其合法权益受到侵害的，起诉期限自知道或者应当知道受到侵害之日起计算。《行政诉讼法》规定的“知道作出具体行政行为之日起”与“知道受到侵害之日起”不一致。第二种观点认为，应该规定公民、法人或者其他组织知道行政许可行为而不知道其合法权益受到侵害的，起诉期限自其知道或者应当知道受到侵害之日起计算。主要理由是：限制或者剥夺权益的行政处罚等行政行为的相对人，往往在行为作出之时就能够知道其合法权益是否受到侵害。但是对登记等公示行为，申请人不一定能够在房屋登记机构作出登记时就知道其合法权益受到侵犯。为充分保护申请人提起行政诉讼的权利，有必要以申请人知道或者应当知道合法权益受到侵害作为行政许可的起诉期限起算点，并借鉴最高法院有关司法解释对最长期限的规定，增加规定适当的最长起诉期限。第三种观点认为，公民、法人或者其他组织知道行政行为而不知道其合法权益受到侵害的，不属于《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四十一条规定的“知道或者应当知道具体行政行为内容”。第四种观点认为，知道行政行为内容而不知道侵害的起诉期限的计算，应当从知道侵害之日起计算。公民、法人或者其他组织只有知道自己合法权益受到侵害才可能起诉，有时知道具体行政行为内容，但并不知道侵害其合法权益;房屋登记行为是否侵犯了相对人之外的其他利害关系人的合法权益，往往难以判断。从房屋登记行为的特殊性而言，起诉期限的计算点应从知道自己合法权益受到侵害时计算。

　　鉴于不知自己权益受到侵害时起诉期限的起算点观点不一，仔细分析《若干解释》第四十一条关于“知道或者应当知道具体行政行为内容”含义似可囊括该意，即应当从知道或者应当知道具体行政行为内容侵犯其合法权益受到侵害之日起算，以解决房屋登记行为的特殊问题，对当事人的诉权宜从宽理解，具体实践中操作尤需特别注意。

　　起诉期限的合理扣除

　　房屋登记行为往往涉及民行交叉问题，其本身起因源于物权登记行为中的原因区分制度。房屋已经物权登记，但纠纷引起由于房屋登记基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系，在民事基础法律关系未解决的情况下，房屋登记行为正确与否，取决于民事行为的合法有效，当事人应当先解决民事争议。民事争议解决后，当事人提起行政诉讼的，涉及提起行政诉讼的起诉期限问题，在民事争议解决期限合理扣除后计算是否超过行政诉讼的起诉期限。

　　公民之间、法人之间或者其他组织之间以及他们相互之间对房屋权属争议提起民事诉讼前或者民事诉讼中，当事人对该民事争议相关的房屋登记行为提起行政诉讼符合《行政诉讼法》第四十一条规定的起诉条件的，人民法院应当依法受理。