出让建设用地使用权未按照法律规定办理出让审批手续，是否影响国

　　《城市房地产管理法》第11、12条的规定是管理性强制性规定，还是效力性强制性规定，如果理解该规定主要侧重于管理和规范建设用地使用权的出让，而不具有规制民事法律行为的目的，则依照最高人民法院《合同法解释(二)》的规定，不影响国有建设用地使用权出让合同的效力;反之，如果将建设用地使用权出让批准手续理解为出让人与受让人订立出让合同的法定条件，未办理出让批准手续直接影响所订立出让合同的法律效果，则应认定出让合同归于无效。

　　南京房产律师认为，《城市房地产管理法》第11、12条的规定属于管理性强制性规定，未办理出让批准手续订立的出让合同为有效合同，另一方可以解除的合同。主要理由是：

　　一是市场经济条件下，维护市场交易关系的稳定和安全是民事立法和司法的基本价值取向，不过多干预当事人的意思自治，尽量减少无效合同的适用范围是现行民事立法和司法一贯坚持的重要指导思想，是民事立法和民事审判的发展趋向，顺应了社会主义市场经济发展的必然要求。

　　二是法律规定建设用地使用权出让应当办理审批手续，主要意旨是国家加强对土地资源的有效配置，促进土地资源的合理利用，防止因无序出让建设用地使用权而扰乱国家的土地利用总体规划。因此，《城市房地产管理法》的规定主要还是侧重于对建设用地使用权出让的管理和规范，而非规制当事人之间实施的民事法律行为。《城市房地产管理法》第11、12条规定应属于管理性强制性规定，承认未办理建设用地使用权出让批准手续所订立的出让合同效力符合《城市房地产管理法》的立法精神。

　　三是出让人出让建设用地使用权未办理批准手续，建设用地使用权不可能出让，主要涉及出让合同的成立问题，即建设用地使用权未经批准不得出让，出让人与受让人之间也不可能订立出让合同。如果出让合同已经依法成立，出让人或者受让人不得以建设用地使用权出让未办理批准手续为由主张合同无效。

　　四是建设用地使用权出让未办理相关的批准手续，直接的法律后果是出让人无法交付出让的土地，也就无法实现创设建设用地使用权的合同目的，而建设用地使用权出让合同是取得建设用地使用权的原因关系和基础关系，依照《物权法》规定的物权变动的原因和结果相区分的原则，建设用地使用权不能设立并不影响创设物权合同的效力。《国有土地使用权合同解释》也持此种观点。据此，应当肯定未办理建设用地使用权出让批准手续所订立的建设用地使用权出让合同的效力。