因房产新政中的限贷政策引发的纠纷如何处理？

　　因房产新政中的限贷政策，导致房屋买卖合同无法履行的，其法律基础和性质如何认定?有观点认为属于买卖双方都无法预见的风险，应归于不可抗力。也有观点认为是正常的商业风险，更有观点认为系属情势变更。

　　南京房产律师认为，针对房产新政，可以依据不同的调控手段及其对民事法律行为带来的影响，区别情况予以认定。

　　1.房产新政中的限贷政策调整不属于不可抗力。尽管从某种角度上看，国家信贷政策的变化符合了不可抗力的某些要件，但是对于不可抗力所要求的履行不能的认定较为困难。这是因为信贷手段的缺失可能造成履行的困难，并不必然导致买受人无法继续履行商品房买卖合同。国家信贷政策调整具有普遍性及常规性的特点，难言不可预见。

　　2.房产新政中的限贷政策调整不属于情势变更。情势变更原则作为一个衡平性原则，《合同法解释(二)》第26条首次做出了规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人有权请求人民法院解除合同。”情势变更原则的价值在于当合同订立时的“情势”在合同履行时发生了重大变化时，继续履行合同会导致不公正结果，此时应当施以司法救济。应当说，房地产新政中涉及的信贷政策调整，属于国家通过经济手段对房地产市场进行调控，改变房地产市场上的信贷环境，与情势变更中的情势契合。但情势变更的核心在于合同继续履行将会显失公平。南京房产律师认为，涉及信贷政策的调整若继续履行并没有显示公平。

　　3.房产新政中的限贷政策调整不属于商业风险。虽然商业风险说在政策判定上有一定的合理性，但从房产调控的趋势及维护房屋买卖合同的公平公正上讲，具有不合时宜性。在当前国家加大宏观调控力度的背景下，房屋买卖双方有可能预见国家会采取一些政策调整，但出台的时间及具体内容均难以预料，难以正常的商业风险来评判。房屋买卖应该是家庭的重大置业项目，买受人在签订房屋买卖合同时，在充分考虑自身经济能力的情况下，约定以贷款方式支付部分购房款。但合同签订后，各项政策陆续出台，使得签约时的客观情况发生了根本性变化，买受人原定的贷款目的无法实现，成为履行合同不可克服的障碍，与买受人当时的预期大相径庭。因此，房产调控的限贷政策不属于商业风险。

　　4.房产新政中的限贷政策调整可视为“不可归责于双方事由”的解除合同的情形。不可抗力与情势变更均不能完美地解决信贷政策变动所导致的问题，将房地产新政认定为二者之一将会导致对于现有制度的突破。考虑到宏观调控的价值取向，在审理此类案件时，对于那些明显受新政影响的房屋买卖合同，可以作为合同解除的情形。解除的理由可以如下建构：将限贷政策的变化认定为“不可归责于双方的事由”，并将其落脚点确定在对买受人一方的“履约能力产生重大影响”，进而依据公平原则予以处理。这种处理方案的优点在于：第一，该类案件中经常存在着因合同签订后，双方为履行合同准备而产生的实际费用，如中介费，提前还贷违约金等，在这一建构的基础上，可以通过公平原则来合理分担双方的实际损失;第二，避免刻板地认定违约责任导致的实质不公平以及社会舆论的反弹;第三，这一建构完全基于现有的法律规定而并未突破现有制度;第四，这一建构中的核心事实将是新政对于买受人履约能力的影响，通过这一事实得差异性认定，可以分别地对待不同的案件。

　　就合同解除的法律依据问题，《商品房买卖合同解释》第23条规定，因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。需要指出的是，这一规定并未包括二手房买卖。通常认为，《合同法》第94条中的法定解除权应当由守约方享有，排斥违约方对于法定解除权条款的适用。但对于受到涉房新政影响的合同，无论是限购措施还是信贷政策变更，出现履行障碍的买受人都不存在着可以追责的法律基础，从而可以认为该类纠纷中的买受人并非上述条款中的违约方。另一方面，涉房新政导致合同难以继续履行的情况下，如果出卖人不解除合同，又排除买受人的法定解除权，则合同处于既不能履行又不能免除履行义务的状态，极有可能导致双方利益减损。因此，法院可以依据合同的法定解除权条款解除双方合同，进而避免双方当事人的非理性选择，避免双方损失的进一步扩大。

　　在处理合同解除后相关事宜的问题上，依照《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在相关损失的承担环节，因双方对该损失的产生均无过错，在损失承担环节，应当依据《合同法》第5条的原则性规定，公平的在当事人之间进行分配。

　　综合以上分析，将限贷政策调整认定为“不可归责于双方当事人的事由”，在实体上更有利于保护当事人双方的利益。