商品房预售全过程的优先受偿问题

　　多年以来，南京房产律师既为广大房地产商提供法律顾问服务，也为广大购房者维权提供诉讼和法律咨询，对于房地产预售过程中所存在的法律风险是非常清楚的。在房地产预售过程中为严重的风险之一是，不同于现房，期房的标的是尚未建成的商品房，无法直接办理房地产产权登记，购房人所享有的是针对将来即将建成的商品房的债权，而不能直接对其享有物权。因此，期房的产权归属在未来有可能出现很大的变数，多个权利人可能对其主张权利，除了讨要工资的劳动者外，还包括建设工程施工人、开发商、按揭银行或者在建工程抵押权人，而这些不同的权利主体之间的优先等级在商品房施工开发的不同阶段都不断的变化，其情况非常复杂。针对这个问题，南京房产律师对房地产期房主张权利的优先等级作了整理，以有助于购房者维护自己的合法权利。

　　首先，在售前阶段，由于预售商品房取得预售许可证的前提是在建工程未作抵押，一般而言，取得预售许可证之后的一段时间内的预售商品房也不会办理在建工程抵押。然而，购房者仍然不能对此掉以轻心，有些开发商由于资金紧张，有可能在办理预售许可证后随即将在建工程抵押给债权人，还有一种情况是，开发商本身在预售之前就已经办理了在建工程抵押，但为了顺利办理预售许可证，抵押权人配合开发商先将抵押权予以注销，在顺利完成预售许可证办理之后，再重新登记这些工程的抵押权，购房者对此应有认识，应到住建局去查询是否存在相关的在建工程抵押。在售前阶段，如果预售房屋尚存有在建工程抵押权的，则建筑工程的施工人在其工程价款范围内对预售房屋享有最优先的权利，其次是在工程抵押权人，开发商权利则在最后。

　　其次，购房者在对期房进行了解，并和开发商经过协商谈判达成购房意向后，一般需要签署认购书并缴纳定金，并在开盘之前签订商品房预售买卖合同。在北京、上海、广州、深圳等一线大城市，商品房开盘后往往是处于供不应求的状况，会被一抢而空，因此一般在开盘之日就正式签署商品房预购预售买卖合同，并收取首付款或全款。对于其他的二线城市、三线城市，如果新盘不是十分紧俏，一般只是草签合同，并不会签订正式的商品房买卖合同，草签后收取首付款。开发商会跟银行沟通之后，由银行审核是否批准发放按揭贷款，才会正式签订商品房预售买卖合同，而此时商品房仍然是在建工程，并没有完成竣工验收。此时如果出现权属争议，购房者对商品房具有最优先的权利，其次是建设工程的施工人在工程款范围内可主张权利，第三是是提供贷款的银行对期房享有准抵押权，最后是开发商对在建工程享有所有权。

　　第三，在售后，商品房预售买卖合同会进行预告登记和合同备案，南京房产律师通过对多个诉讼案件进行研究发现，目前在司法实务中，目前购房者的权利，在此阶段是处于最优先的地位，其次是建设工程施工人在工程款范围内主张权利，其三是其他债权人的权利，其四是作为抵押权人的银行的权利，最后是开发商权利。