屋登记行政案件适格被告

　　《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。法律、行政法规对不动产统一登记的范围、机构和办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。构建不动产统一登记制度，涉及我国较大的行政管理体制改革，在目前没有形成统一登记制度，且没有否定《城市房地产管理法》规定的情况下，建设部依据《物权法》和《城市房地产管理法》制定了《房屋登记办法》。该办法规定了我国目前房屋登记监督管理体制。

　　一、我国目前房屋登记监督管理体制

　　第一层级国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。国家一级的房屋登记主管机构是国务院住房和城乡建设主管部门，其指导监督的职责是制定房屋登记审核人员持证上岗制度，制定房屋登记簿的内容和管理规范，统一制定房屋权属证书及登记证明式样并统一监制等方面的内容。

　　第二层级省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。其职责主要是指导登记机构正确执行法律法规规章等法律规范，结合本地实际情况制定房屋登记实施细则，监督登记机构及其工作人员的登记工作，对登记机构及其工作人员房屋登记中的违法行为依法给予相应处分。

　　第三层级房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。所谓房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。何为房屋登记机构，实践中不尽一致：有的地方直接由县(市)房地产行政主管部门作为登记机构负责房屋登记工作;有的是房产管理部门负责本行政区域内城市房屋权属登记管理工作，具体委托所属房屋权属登记机构办理，这些均属房屋登记机构。

　　二、房屋登记行政案件一般情形下的被告

　　房屋登记世界各国通用规则属地管辖原则，结合第一层级国务院建设主管部门履行指导监督职责的情况，可能的被告情形为履行职责方面。大量的房屋登记行为的被告发生于房屋所在地的房屋登记机构，即直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。《物权法》第十条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，体现房屋登记的属地管辖原则。因为房屋登记本质上是房屋权利的公示方法，为便于相对人查询，充分发挥房屋登记保护房地产交易安全、节约交易成本的功能，客观上需要在每一个行政管辖区域内，由同一机构办理登记，建立统一的房屋登记簿。但并不排除特殊情形。

　　三、房屋登记行政案件特殊情形下的被告

　　(一)房屋登记职能调整时的适格被告

　　房屋登记职能由市、县人民政府转移至其下设登记机构之后，当事人起诉原由市、县人民政府作出的房屋登记行为的，应当以市、县人民政府下设登记机构为被告。

　　行政区划调整时，有的城市撤县设区，原由县级人民政府建设(房地产)主管部门独立负责的登记工作，应遵循属地管辖原则，由行政区划调整后的区级政府建设(房地产)主管部门履行登记职责。发生行政诉讼，适格被告为履行职责的区级政府房地产部门。有的地方直接由县市房产主管部门作为登记机构负责房屋登记工作，有的地方是房产主管部门负责本行政区域内城市房屋权属登记管理工作，具体事务委托所属的房屋权属登记机构办理，大多数地级以上城市按此办理。如某市登记机构是房地产管理局，具体登记事务委托该市产权交易中心承担，根据《房屋登记办法》规定，这些均属房屋登记机构。发生行政诉讼，房屋登记职能由市县人民政府转移至其下设登记机构之后，当事人起诉原由市县人民政府作出的房屋登记行为的，应当以市县人民政府下设登记机构为被告。当事人起诉房屋登记机构所属产权交易部门以自己名义作出的登记行为的，应当以登记机构为被告。

　　(二)登记机关与发证机关不一致时的被告

　　物权登记机关与权属证书的发证机关不一致的，可以列物权登记机关为被告，也可以列发证机关为被告，或者列物权登记机关和发证机关为共同被告。该种情形随着《房屋登记办法》的实施日趋弱化缩小。

　　(三)房屋登记所属机构行为的适格被告

　　当事人起诉房屋登记机关所属产权交易部门以自己的名义作出的登记行为的，应当以登记机关为被告。