受让方与国土资源管理部门订立土地出让合同后,转让合同是否有效
作者:南京房地产律师 发表时间:2017-07-10 20:04:25 当前栏目:房产研究 来源: 阅读: 次划拨土地使用权转让的前提要件如何确定?
南京房产律师认为,划拨土地使用权人在起诉前经政府土地管理部门批准,并办理土地使用权出让手续的,转让合同就认定有效,可以转让。但是,此时转让的已不是划拨土地的使用权,而是已转化为出让土地的使用权。
从理论上讲,对于土地使用权人未经批准即转让划拨土地使用权,该转让合同无效。但是,可以通过补正的方式将合同修正为有效,这实际涉及合同效力的补正问题。合同效力的补正是指对合同效力进行修正,使其从无效合同转化为有效合同,它分为无效合同的效力补正和效力待定合同的效力补正。前者是指当事人对于无效合同进行修正,消除其违法内容,从而使合同变为有效合同。后者是指合同欠缺有效要件,能否发生当事人逾期的法律效力尚未确定,只有经过有权人的追认,才能化欠缺有效要件为符合有效要件,发生当事人预期的法律效力。划拨土地转让合同的效力补正属于无效合同的效力补正。合同效力补正制度的设立,既可以保护当事人的合法权益,又能促成交易,维护市场秩序。
根据合同效力补正的原理和已有的司法实践,如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条的规定;《国有土地使用权合同解释》第11条延续了《商品房买卖合同解释》的规定模式,明确了“起诉前划拨土地使用权人经有批准权的人民政府批准,并办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效”。据此规定,原划拨土地使用权人在起诉前经过政府主管部门的追认批准,在与政府办理土地使用权出让手续后,已经转化为出让土地的使用权人,而根据出让土地使用权转让的相关规定,应当认定转让合同有效。
实践中,划拨土地使用权人先办理土地的出让手续再行转让的情况较少。因为原划拨土地使用权人与政府办理出让手续,将土地办至自己名下后,需要交纳一笔数目可观的土地出让金,原来在无偿划拨土地基础上订立的转让合同价款,可能会由于转让价款过低而使其无利益可言;另外,转让合同有效后,还要将土地使用权变更至受让方名下,这样除去手续麻烦,还要再花费一笔费用,对于转让方与受方双方来说,都是不经济的。实务中一般是由划拨土地的受让方直接与政府办理土地出让手续。