一房数租对租赁合同的效力的影响

　　为了获取更大利益，一些不讲诚信的出租人往往在将房屋出租人他人后，又与其他承租人签订房屋租赁合同，“一房二租”甚至“一房数租”在实践中屡见不鲜。

　　对于“一房数租”情况下，承租人拥有房屋的租赁权的优先性问题，有观点认为认为，根据债权平等性原则，几份有效的租赁合同在均有效的前提下，不应有先后之分，所有承租人均有权拥有房屋的租赁权。南京租赁律师认为，应当考虑承租人是否办理备案登记手续、是否占有租赁房屋、租赁合同成立时间等因素，区别对待租赁合同履行主体。

　　南京房产律师强调，《房屋租赁合同解释》第6条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”据此，如果承租人已经合法占有租赁房屋的，则该承租人应当优先承租该房屋，履行租赁合同，而其他承租人则只能向出租人请求解除合同，追究出租人的违约责任，赔偿损失。如果数个承租人均未占有使用租赁房屋的，则已经办理登记备案手续的承租人应当优先履行租赁合同，有权占有使用租赁房屋。如果数个承租人在签订租赁合同后均未办理登记备案手续，则租赁合同成立在先的承租人优先履行租赁合同。

　　在实务中需要注意，对于上述“一房数租”的处理规则，仅适用于数个租赁合同均为有效的前提下，无效租赁合同则不适用。实务中，首先要对租赁合同的效力作出审查，然后再按上述规则处理。适用上述规则时，还应注意以下几个小问题：

　　1.承租人合法占有租赁房屋是指基于有效租赁合同关系的占有，该占有是出租人与承租人双方履行租赁合同的结果，除此之外，不能视为上述司法解释中规定的“合法占有”。

　　2.租赁合同备案不影响租赁合同的效力，但其在一定程度上体现了不动产占有与使用权转移的公示功能，可以方便当事人查阅，使第三人能够清楚地了解该租赁合同的存在及具体内容，从而客观上起到公示效果，因其没有承租人直接占有使用租赁房屋公示的效果明显和直接，故其排在第二顺位。

　　3.合同成立在先是指在数个有效租赁合同中成立的时间在先。合同成立与合同生效不是一回事，二者既有联系又有区别。合同生效必须以合同成立为前提，但合同成立并不意味着合同立即生效。因此，在该规则当中，适用的前提是数个租赁合同均为有效，这样成立时间在先的租赁合同应当具有优先权。判断合同成立在先的时间应当是指当事人最后签字或者盖章的时间。