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一房数租对租赁合同的效力的影响

作者:南京房屋租赁律师    发表时间:2017-03-19 21:28:31    当前栏目:房产研究    来源:    阅读:

  为了获取更大利益,一些不讲诚信的出租人往往在将房屋出租人他人后,又与其他承租人签订房屋租赁合同,“一房二租”甚至“一房数租”在实践中屡见不鲜。

  对于“一房数租”情况下,承租人拥有房屋的租赁权的优先性问题,有观点认为认为,根据债权平等性原则,几份有效的租赁合同在均有效的前提下,不应有先后之分,所有承租人均有权拥有房屋的租赁权。南京租赁律师认为,应当考虑承租人是否办理备案登记手续、是否占有租赁房屋、租赁合同成立时间等因素,区别对待租赁合同履行主体。

  南京房产律师强调,《房屋租赁合同解释》第6条规定:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”据此,如果承租人已经合法占有租赁房屋的,则该承租人应当优先承租该房屋,履行租赁合同,而其他承租人则只能向出租人请求解除合同,追究出租人的违约责任,赔偿损失。如果数个承租人均未占有使用租赁房屋的,则已经办理登记备案手续的承租人应当优先履行租赁合同,有权占有使用租赁房屋。如果数个承租人在签订租赁合同后均未办理登记备案手续,则租赁合同成立在先的承租人优先履行租赁合同。

  在实务中需要注意,对于上述“一房数租”的处理规则,仅适用于数个租赁合同均为有效的前提下,无效租赁合同则不适用。实务中,首先要对租赁合同的效力作出审查,然后再按上述规则处理。适用上述规则时,还应注意以下几个小问题:

  1.承租人合法占有租赁房屋是指基于有效租赁合同关系的占有,该占有是出租人与承租人双方履行租赁合同的结果,除此之外,不能视为上述司法解释中规定的“合法占有”。

  2.租赁合同备案不影响租赁合同的效力,但其在一定程度上体现了不动产占有与使用权转移的公示功能,可以方便当事人查阅,使第三人能够清楚地了解该租赁合同的存在及具体内容,从而客观上起到公示效果,因其没有承租人直接占有使用租赁房屋公示的效果明显和直接,故其排在第二顺位。

  3.合同成立在先是指在数个有效租赁合同中成立的时间在先。合同成立与合同生效不是一回事,二者既有联系又有区别。合同生效必须以合同成立为前提,但合同成立并不意味着合同立即生效。因此,在该规则当中,适用的前提是数个租赁合同均为有效,这样成立时间在先的租赁合同应当具有优先权。判断合同成立在先的时间应当是指当事人最后签字或者盖章的时间。



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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