关于不影响登记行为可诉性的三种情形

　　《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第三条规定：公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：(一)房屋灭失;(二)房屋登记行为已被登记机构改变;(三)生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。

　　(一)房屋灭失

　　对房屋已经灭失，当事人认为房屋灭失前登记的房屋权利状况侵害其合法权益提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。房屋已经灭失，当事人认为房屋灭失前登记的房屋自然状况侵害其合法权益提起行政诉讼的，人民法院不予受理。房屋登记机构改变房屋登记行为的情形主要有注销、撤销、变更、更正等。房屋登记机构注销房屋登记后仍起诉原登记的案件多与拆迁有关。比较典型的情况是：拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿协议后，有人出来主张权利，认为原来的房屋登记是错误的，自己才是真正的权利人。此时，房屋已经灭失，甚至已经注销。我们倾向于可诉，因为，第一，房屋登记的效力并不因为房屋的灭失而完全不存在。第二，拆迁补偿裁决以房产证为依据，真正权利人仍然可能受到原登记的不利影响。

　　如果房屋权属证书已经注销，当事人认为原登记行为侵犯其合法权益提起诉讼的，人民法院可以依法受理。房屋灭失之后，当事人认为房屋灭失前的登记行为侵犯其合法权益提起诉讼的，人民法院应当依法受理。但当事人认为房屋自然状况侵犯其合法权益的除外。有一种观点认为，只要原来的登记行为在起诉期限之内，就可以提起诉讼。另一种观点认为，登记行为的法律效力不会因房屋的灭失或后续登记行为的发生而自动消灭或替代，该存续的法律效力所涉相对人之利益可能会因房屋灭失或后续登记行为发生而发生变化，房屋灭失涉及房屋登记行为法律效力的存续问题，故应当予以明确。我们认为第二种观点有法理依据，应当肯定。

　　(二)房屋登记行为已被登记机构改变

　　关于房屋登记行为已被登记机构改变的，诸如房屋登记行为已被注销、撤销、变更、更正等。《物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　根据《房屋登记办法》的规定，房屋所有权登记改变情形有：发生房屋所有权人的姓名或者名称变更的;房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更的;房屋面积增加或者减少的;同一所有权人分割、合并房屋的;法律、法规规定的其他情形的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记。经依法登记的房屋发生：房屋灭失的;放弃所有权的;法律、法规规定的其他情形，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记。

　　房屋抵押权登记改变的情形有：抵押当事人、债务人的名称或者姓名，被担保债权的数额，登记时间事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。经依法登记的房屋抵押权发生主债权消灭，抵押权已经实现，抵押权人放弃抵押权，法律、法规规定抵押权消灭的其他情形的，权利人应当申请抵押权注销登记。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交登记申请书，申请人的身份证明，登记证明;证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料;其他必要材料的文件，申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

　　关于地役权登记改变的情形有：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交登记申请书，申请人的身份证明，登记证明，证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料，其他必要材料的文件，申请变更登记、转移登记、注销登记。

　　关于登记错误的情形：权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交登记申请书，申请人的身份证明，证明房屋登记簿记载错误的材料，申请更正登记。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正;需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证

　　书;房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记;当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记;办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或有关法律文书，办理相应的登记。司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。

　　按照《房屋登记办法》的有关规定，房屋权利人变更权利内容或者房屋自然情况的，应当申请变更登记。权利人、利害关系人认为登记簿记载事项有误的，应当申请更正登记。变更登记或者更正登记之后，原证书收回，重新颁发证书。此时还能否再起诉原登记行为，我们认为应为可诉。因为按照最高人民法院《关于执行(中华人民共和国行政诉讼法)若干问题的解释》(以下简称《若干解释》)第五十条第三款关于“被告改变原具体行政行为，原告不撤诉，人民法院经审查认为原具体行政行为违法的，应当作出确认其违法的判决”之规定，原具体行政行为改变的，其可诉性不受影响。房屋登记机构已经撤销了原登记，是否还可以起诉原登记?一种观点认为，房屋登记机构已经撤销了原登记，没有必要再起诉。另一种观点认为，按照《若干解释》第五十条第三款关于“被告改变原具体行政行为，原告不撤诉，人民法院经审查认为原具体行政行为违法的，应当作出确认其违法的判决”之规定精神，原登记被撤销并不影响其可诉性。我们倾向于第二种意见。至于起诉的必要性，我们认为，按照《房屋登记办法》第八十一条规定，房屋登记机构撤销的理由是相对人违法，并不涉及到其是否尽到审查职责的问题，如果其未尽审查职责，还可能有赔偿责任，不能否认此类诉讼的意义。

　　(三)生效法律文书将房屋权属材料作为证据采信

　　生效的民事判决裁定、执行裁定、仲裁裁决等生效法律文书将房屋权属证书作为定案证据予以采信，但未对该登记行为合法性作出评判，公民、法人或其他组织对该房屋登记行为不服提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。

　　该问题涉及证据的合法性和被诉行政行为的合法性。房屋登记权属证书虽然已经作为生效法律文书的证据，但只是从民事证据的合法性、真实性和关联性“三性”方面对其审查，房屋权属证书具有证据的效力;民事诉讼或仲裁并未对房屋登记行为的合法性进行审查。因此，尽管生效法律文书将房屋权属证书作为定案证据予以采信，但并不能据此排斥行政审判对该登记行为的合法性审查。

　　该问题涉及《若干解释》第四十四条第(十)项关于“诉讼标的为生效判决的效力所羁束的”的问题。一种观点认为，房屋权属证书已为生效的民事判决或裁定作为合法证据采信，当事人就房屋权属证书提起行政诉讼就受生效判决的效力所羁束，行政诉讼不能受理。另一种观点认为，该处诉讼标的即被诉具体行政行为，如果已有生效判决对具体行政行为作出处理，则除非经过审判监督程序，否则不能再对该具体行政行为进行审理。因为“一事不再理”是法律的统一性、稳定性和权威性的要求，在一个裁判经法定程序撤销之前，其具有法律效力，法院不能再针对同一案件进行审理。这对当事人也同样具有拘束力。这里需注意“羁束”一词的理解，不能认为，只要与诉讼标的有关就是羁束。正如民事判决中对于房产证作为证据加以采信并不意味法院已对房屋登记机构的发证行为作出确认合法的判决，故发证行为并未受到生效民事判决的羁束。

　　该问题涉及最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条，生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据。但是如果发现裁判文书或者裁决文书认定的事实有重大问题的，应当中止诉讼，通过法定程序予以纠正后恢复。作为民事诉讼证据的房屋登记只是对其证据合法性的审查，并未对房屋登记行为的合法性进行审查，应当区分证据的合法性和行为的合法性问题;证据的合法性并不羁束行政诉讼的诉讼标的。但是，如果民事裁判认定证据的房屋登记有重大事实问题，考虑到司法的统一性以及法制的统一，此时行政诉讼应当中止，通过审判监督程序予以纠正后再恢复行政诉讼，避免民事诉讼和行政诉讼对证据重大事实的相反结果，维护司法统一。