房屋登记案件不予受理的几种情形

　　《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条规定：“房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记薄的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”

　　(一)协助执行行为不可诉

　　根据人民法院、仲裁机构的生效法律文书和人民政府征收决定所为房屋登记的可诉性。我们认为，根据人民法院、仲裁机构的生效法律文书而为的房屋登记应为不可诉。因为按照《物权法》第二十八条规定：“人民法院作出确权判决后，新的权利人就直接取得了房屋所有权。”按照《房屋登记办法》的有关规定，权利人可以直接向房屋登记机构申请，房屋登记机构必须按照判决作出登记。按照司法优越的原则，此时的登记行为实际上并非房屋登记机构的独立意志，而受到司法行为的羁束。不过房屋登记机构改变法律文书时，登记就有了独立于司法意志的因素，应为可诉。

　　关于根据人民政府征收决定而为房屋登记的可诉性，实践中有争论。一种观点认为，登记并非房屋登记机构独立意志，应为不可诉。另一种观点认为，人民政府在理论上可以作为行政诉讼的被告，其决定并不优越于司法，因此根据征收决定而为的登记并不享有司法的“豁免权”。我们认为，第二种意见在理论上似有一定道理，但综合来看，还是第一种意见更为可取。因为按照《物权法》第二十八条规定，人民政府征收房屋的决定自生效时起，房屋所有权即为国有，房屋登记不过是加以记录而已，其效力类似于重复处置行为，故受理此类案件没有实际意义，应以不可诉为宜。

　　根据人民法院协助执行通知而为房屋登记的可诉性，①我院曾经作出《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》②(法释[2004]6号)，确立了协助执行行为不可诉为原则、可诉为例外的标准，解决了审判上不少的疑惑。《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》有必要予以吸收。’有人提出，检察机关、公安机关在侦查犯罪过程中查封涉案房屋的，房屋登记机构亦须协助，此协助行为亦不可诉。我们认为，这种观点是合理的，可以将登记行为解释为协助行为。不过刑法上只是授权两机关扣押物品，将“物品”解释为包括房屋，在文义上有瑕疵，故在规定中不明确写出检察机关和公安机关，而将其隐含在“有权机关”中。

　　此外，还可能有其他行政机关，比如税收机关依据《税收征管法》第四十条关于“从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人未按照规定的期限缴纳或者解缴税款，纳税担保人未按照规定的期限缴纳所担保的税款，由税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，经县以上税务局(分局)局长批准，税务机关可以采取下列强制执行措施：(一)书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款;(二)扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴税款。税务机关采取强制执行措施时，对前款所列纳税人、扣缴义务人、纳税担保人未缴纳的滞纳金同时强制执行。个人及其所扶养家属维持生活必需的住房和用品，不在强制执行措施的范围之内”的规定。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十九条规定，《税收征管法》第三十八条、第四十条所称其他财产，包括纳税人的房地产、现金、有价证券等不动产和动产。机动车辆、金银饰品、古玩字画、豪华住宅或者一处以外的住房不属于《税收征管法》第三十八条、第四十条、第四十二条所称个人及其所扶养家属维持生活必需的住房和用品。税务机关对单价5000元以下的其他生活用品，不采取税收保全措施和强制执行措施。法律法规授权税务机关可以扣押纳税人的房屋并变卖，其采取这些行为时可以要求房屋登记机构协助。故依据法律法规的规定，税务机关也可解释为“有权机关”。

　　(二)关于换发、补发证书、更新登记簿的可诉性

　　《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　根据该规定设定的物权登记与发证的关系，《房屋管理办法》进一步明确，房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事

　　项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。

　　关于换发、补发证书、更新登记簿的可诉性。根据物权法和《房屋登记办法》的规定，房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人可以申请补发。另外，登记簿样式修改也会带来更新登记簿的问题。对于换发、补发证书、更新登记簿的可诉性我们认为，这些行为如果没有改变原登记内容，则系重复处置行为，不可诉;反之，如果这些行为改变原登记内容，则不属于重复处置行为，改变的行为产生了新的权利义务关系，则当然可诉。

　　(三)《行政诉讼法》实施前的房屋登记行为

　　关于行政诉讼法实施前的房屋登记行为，在行政诉讼法实施之前，房屋登记不属于行政诉讼的受案范围。按照法不溯及既往原则，此类行为不应受理。①

　　1982年10月1日实施的《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“凡在中华人民共和国领域内进行民事诉讼，必须遵守本法。法律规定由人民法院审理的行政案件，适用本法规定。”1990年10月1日起施行《行政诉讼法》，1992年1 1月25日最高人民法院作出《关于房地产案件受理问题的通知》，②该通知第三部分规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”

　　从房地产案件受理的历史沿革，可知凡属于历史遗留问题、落实政策问题、不符合行政诉讼法起诉条件的人民法院不予受理。即使1982年《民事诉讼法》规定“法律规定由人民法院审理的行政案件”，适用民事诉讼法规定，但房屋登记案件并未有法律规定可以提起诉讼。可以总结为：对行政诉讼法实施前的房屋权属登记行为不服提起诉讼的，包括历史遗留问题的落实政策性质的房地产纠纷不属于人民法院行政主管范围，所提起的行政诉讼人民法院不予受理。

　　争议问题，属于历史遗留的落实政策性质的房地产登记行为，如果在登记发证以后又换发房屋所有权证，对换发房证行为不服，可以提起行政诉讼;但换发房证行为又涉及到历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，则不予受理。理由：行政诉讼是对被诉行政行为合法性审查，对以往落实政策的历史遗留问题，不能以合法性考量当时政策;根据法不溯及既往的原则，一九九零年十月一日实施的《行政诉讼法》不能溯及以前的行为;对于特殊情况特殊对待，可请有关部门就当时政策规定予以解决。①房屋登记机构作出的历史遗留特殊房产，诸如落实私房政策、政府代管房产、托管房产、包租房产等的房屋登记行为，只能根据当时当地的政策执行，不能以现行法律考量，否则违背法不溯及既往的原则。