南京房产律师解读优先购买权

　　优先购买权是指特定人依法律规定或约定而享有的、于出卖人出卖其标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。设定优先购买权的目的，主要在于追求生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，维护和稳定既有经济秩序，充分发挥财产的使用效能，为了解决人们的基本生产和生活条件，而不是对出卖人所有权的限制。法律对财产权的限制必须具有充分的正当性，这是鼓励投资和创造，促进交易，增加社会财富积累的基本要求。就出卖人而言，优先购买权是设定在其标的物上的一种负担，但此种负担只是限制其自由选择买方的权利，其占有、使用、收益和处分的权能并未受限，因此并无实质上的不利益。就优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠。

　　南京房产律师指出，从立法创设优先购买权的旨意出发，承租人的优先购买权性质应确定为债权，并归入附强制缔约义务的请求权范畴。强制缔约，是指个人或企业负有应相对人之请求，与其订立合同的义务，即对相对人之要约，非有正当理由不得拒绝承诺。在合同自由原则之下，当事人既享有决定合同内容、形式等自由，也享有缔约自由以及选择相对人的自由，即当事人可以依其自主意思决定是否订约以及与谁订约。但在强制缔约制度中，由于受要约人负有强制缔约义务，必须作出承诺，因此，其缔约自由受到了相当的限制。而且，当特定要约人发出要约以后，受要约人无正当理由不得拒绝与之订约，因此，其选择相对人的自由也受到限制。根据违反强制缔约义务的后果的不同，强制缔约可以被区分为直接的强制缔约与间接的强制缔约两个基本类型。对直接的强制缔约而言，当负有缔约义务的一方不接受他方的要约时，要约人得诉请公权力介入，强制受要约人为承诺的意思表示。承租人的先买权可以划人直接的强制缔约之中。因此，依照附强制缔约义务的请求权说，将承租人的优先购买权视为直接强制缔约的一种，在出租人违反此义务将租赁物出卖给第三人的情形中，承租人可以诉请公权力介入，强迫出租人对其作出承诺的意思表示。从功能上看，请求权旨在实现请求权人的利益，使当事人取得物权或者其他支配性的权利或者利益。请求权在性质上属于手段性的权利，但如果法律规定请求权的相对人负有不得拒绝的义务，该请求权就具有了一定的终局性和目的性。就承租人的先买权而言，将其性质定为附强制缔约义务的请求权，就直接能使承租人取得租赁物买受人的地位，使法律关系的稳定性增强，而且也符合维护物的使用和归属相统一的目标。

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