公有住房权属变更与确认纠纷是否具有可诉性？

　　公房使用权是公房租赁制度的产物，实际上可以说是一种特殊的租赁权(对使用人来说是承租权)。但是，这种公房租赁权与传统民法上的私人所有权基础上的租赁权不同，主要在租赁主体、租金标准、租赁期限和租赁关系的发生方面有区别。因此，它不是一般意义上的租赁权。长期以来，学界把公房使用权称作“公房居住权”，但居住权在大陆法系传统民法上有其特定的含义，一般指“对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利”，是建立在私人所有权基础上的为特定个人设定的一种用益权，且不得将使用的房屋出租、转让或进行其他处分，因此也不能把公房使用权与居住权相提并论。

　　南京房产律师认为，公有住房使用权通过单位分配、国家调配等方式取得，在历史上被排除在遗产的范围之外。但随着时间的推移和住房制度的改革，绝大部分公有住房使用权允许上市交易转让，其财产属性增强，身份属性逐渐消退，可以自由流通。因而，对原承租人死亡重新确定承租人的案件可依《继承法》相关规则处理。

　　实践中一些法院对此类案件主要通过诉前调解的方式解决，一旦调解不成，则以纠纷不属民事诉讼受理范围为由，裁定不予受理。另一些法院虽然受理，但受理后仍然主要是做当事人的调解工作，尽量争取在当事人达成一致意见后，变更新的公房承租人，一旦调解不成，即以当事人不能达成协议为由，判决驳回诉讼请求。这两种处理方案的后果是，由于司法不对承租权变更问题进行干预，往往使那些在原承租人死亡后率先实际占据房屋的人成为最大的受益者，而对于未实际占据房屋的其他继承人而言是不公平的。

　　实务中，一般依照继承案件规则进行处理，是公平而且必要的。从实体裁判规则看，公有住房本身虽然不属遗产，但公有住房使用权无疑应属于遗产。公有住房使用权具有高昂的财产价值，具有可处分性和可变现性，是一种具有高度财产属性的权利。《继承法》并没有将遗产范围限定为所有权，而是公民一切合法财产都属于遗产。既然如此，不管将公房使用权界定为物权还是债权，都应该作为遗产来对待。在原承租人死亡后，由某一继承人独得该公房使用权显然有违公平原则。法院审理此类案件的时候，应通过竞价、评估、协商等方式确定诉争公有住房使用权的市场价值，由实际获得公有住房使用权的继承人对其他继承人进行货币补偿。在法律适用上，可以援引《合同法》第234条以及《继承法》的有关规定。

　　另外，关于公有住房使用权人在生前所立关于指定续任承租人的遗嘱是否具有法律效力的问题上，南京房屋租赁律师认为，既然公房使用权具有财产属性，就理应容许权利人按自己的意愿进行处分，所以该遗嘱的效力应该获得充分尊重，应当认定有效。

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