通过拍卖方式出卖租赁房屋的，承租人是否享有优先购买权？

　　拍卖程序中，承租人优先购买权的行使问题，国外大致有两种不同的立法模式：一是否定说，即否定在拍卖过程中存在优先购买权利，以《德国民法典》为代表;二是肯定说，即承认拍卖程序中优先购买权的存在，以《法国民法典》为代表。由于立法对拍卖中承租人优先购买权并没有作出明确规定，学界和实务界主要有三种观点：

　　南京房产律师认为，在拍卖程序中存在优先购买权。因为拍卖不过是买卖的一种特殊形式，其最终还是要签订买卖合同，自然不能否认房屋承租人的优先购买权。

　　房屋承租人的优先购买权源于民法上的物权优先效力。作为物权对于债权优先效力的一种例外情况，承租人优先购买权所要保护的是稳定的财产租赁关系及承租人对租赁物的使用权和收益权，维护财产的静态交易安全。法律作为利益分配的调节器，当房屋进入拍卖程序与承租人优先购买权的行使发生冲突时，应坚持“两利相权取其重”的价值取向进行平衡，确定以拍卖方式出卖的房屋也要保护承租人的优先购买权。

　　首先，从权利义务上看，承租人对于租赁房屋有使用权和收益权，承租人与租赁房屋形成了一定的依赖关系，在租赁期间可能会对房屋进行整理和修缮，以更利于居住或经商。承租人在租赁期间对租赁房屋要尽一定的关注和维护义务，因此，根据权利与义务相一致的原则，在租赁房屋被拍卖时承租人应享有优先购买权。

　　其次，从法律效力上看，承租人的优先购买权是从租赁权中派生出的一项权利，它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。目前各国法律对租赁权的保护已呈物权化趋势，按照民法的一般规则，对物权的保护应优先于对债权的保护。当物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力。因此，为使承租人不因租赁房屋产权转让而丧失租赁权，保障权利人优先取得物的所有权，在房屋拍卖中有保护承租人优先购买权的必要。

　　再次，从立法目的上看，承租人的优先购买权是为了稳定租赁关系，使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权而设立的，这与民法中“买卖不破除租赁”的规则是一致的。《合同法》也确立了优先购买权的制度。拍卖是一种特殊的销售方式，它不是以时间先后决定，它的主动权在价格上。但是拍卖也只是一种销售方式，它不应抵消优先购买权。按照现行法律法规的发展趋势，承租人的优先购买权在房屋拍卖中更应得到有效的保护的。

　　最后，从一般情理上看，拍卖法侧重保护房屋产权人的利益，通过拍卖谁的价格高谁就中标，于是产权人与价高者签订房屋买卖合同，以符合产权人欲出卖房屋的意愿。而现实生活中公有房屋、商业用房的承租人人数通常较多，承租人的优先购买权在拍卖中若不予以保护，将损害大多数人的法定权益。况且为房屋产权人最大利益的实现，而剥夺了承租人的法定优先购买权，于情于理都说不通。产权人的利益具有个性，而承租人的法定权利则具有社会性及公共性。这种为保护一种合法权利而牺牲另一种更大更多数人的合法权利，付出的代价是否合算，也是有悖于立法优先购买权的原则。

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