商品房“一房数卖”合同未能履行的该如何维权？

　　正因为“一房数卖”中数份商品房买卖合同均为有效，而履行只能是其中之一，其余的商品房买卖合同的目的就必然落空。对无法取得房屋所有权而导致合同目的落空的买受人，其合法权利如何得以救济，南京专业房产律师认为，买受人可以向出卖人追究违约责任救济自己的权利。此外，还可以以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而达到履行自身合同的目的。

　　南京房产律师强调，追究出卖人违约责任的前提是作为出卖人的房地产企业与买受人订立的数份买卖合同是都有法律效力的。在一份合同履行而导致其他合同不能履行的情况下，无法取得房屋所有权的买受人，采取何种救济方式来维护自身的合法权益。

　　首先，《商品房买卖合同解释》规定了买受人可以向出卖人主张多种违约请求权，包括惩罚性赔偿请求权。按照出卖人违约的情形，又分为先买者的请求权和后买者的请求权，其请求主张的惩罚性赔偿不超过已付购房款一倍。先买者的惩罚性赔偿请求权体现在《商品房买卖合同解释》第8条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。后买者的惩罚性赔偿请求权则体现在第9条的规定中，即出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　此外，根据《商品房买卖合同解释》第10条规定，在出卖人与第三人有恶意串通的情况下，先买者还享有请求无效权利。即“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。该解释将双方恶意串通作为合同无效的一个事由，也体现了与《合同法》的相互衔接，即《合同法》第52条第(2)项规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”是合同无效的法定事由之一。由此可见，无法取得房屋所有权的买受人，不仅可以根据《商品房买卖合同解释》第8条、第9条的规定，向出卖人追究违约损害赔偿责任，还可以根据《商品房买卖合同解释》第10条的规定，以出卖人与第三人恶意串通为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而达到履行自身合同的目的。但在对出卖人与第三人是否存在恶意串通的事实，买受人难以举证，而且人民法院认定恶意串通的事实也难以确认的情况下，买受人请求人民法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的主张难以实现，这时，买受人要想得到法律上的保护，只能通过追究出卖人的违约责任来维护自己的利益。