承租人和共有人的优先购买权冲突解决

　　共有人优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权是基于租赁关系，是债权。从物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。从法律效果看，法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是维护共有关系的稳定性，从义务与权利相一致的原则，共有人优先购买权也应优先。当承租人优先购买权与共有人优先购买权并存发生冲突时，应当保护哪一个权利人的优先购买权?

　　南京房产律师认为，承租人的优先购买权和共有人的优先购买权都是法律赋予的合法权利，但在两种法律权利发生冲突时，应当保护哪一个人的优先购买权，多数学者赞同共有人优先于承租人行使优先购买权，南京房屋租赁律师亦持此种观点。

　　首先，从成本和效益衡量角度看，共有人与承租人的优先购买权赋予是有差别的。对共有人而言，优先购买权的存在所获得的效益是共有物的完整、稳定的占有和共有物的充分利用，为此支付的代价是第三人同等条件下购买机会的丧失，以及第三人交易风险的承担。而承租人优先购买权所获得的效益仅是租赁物占有的持续，以及承租人对租赁物可能的继续利用，而为此支付的代价却是出租人处分权的限制、第三人机会的丧失和交易风险的承担。很显然，对共有人优先购买权而言，它存在所获得的效益大于成本，而对承租人优先购买权而言，则其对交易秩序的干预所造成的负面影响大于其所获得的收益。实际上，即使承租人在租赁期间形成了对租赁物的依赖，这种依赖与第三人对租赁物的依赖无异，由于缺少一种物的占有连续性的存在基础，因而并不能构成优先购买权存在的强有力的理由。

　　其次，从优先购买权设立目的看，共有人的优先购买权是共有权中包含的权利，是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权虽然有保护承租人生存条件的目的，但这是建立在所有权人向另外他人出售房屋前提下的。财产所有权人并无保障他人人身、财产权益的积极义务，所以法律不能要求所有权人为他人的人身、财产权益承担义务，因为保障所有权的最根本目的也是为了保障所有权人生存条件，而且设立承租人优先购买权的这种目的可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护。

　　再次，从时间上来看，共有关系一般发生在先，租赁关系发生在后，即使租赁权物权化以后，发生在先的物权也应优先于发生在后的物权。由于买卖不破租赁原则的确立，承租人已受到充分的保护，没有必要使承租人优先购买权优先于共有人的优先购买权，让共有人的优先购买权优先，能简化或消除共有关系，有利于稳定财产关系。

　　最后，从实际情况看，房屋通常在结构上是相连的，是不易分割的一个整体，让其他共有人享有优先购买权，有利于对房屋进行管理、修缮、使用，也方便群众生活，有利于消除矛盾，符合情理。反之，如果使承租人优先购买共有的房屋，那么承租人和原共有人很可能分割房屋以明确权利归属，双方对不易分割的部分又必然形成新的共有关系。在这种复杂的区分所有和共有的情况下，势必容易引起矛盾和纠纷。所以从法律效力上、立法目的和社会效果上看，共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权。