人防地下室是否记入公摊面积？

　　普通商品住宅和商业用房，在房价款中均包含公摊面积价款，就是说，公摊建筑是需计入成本与价格中的，而大部分的面积误差纠纷往往是由于公摊面积的计算问题引起的。有的面积误差是因为公摊面积问题，购房者最后得到的建筑面积与预售合同约定面积相符，但是由于公摊面积增加，相应地其套内建筑面积必然减少。也有极个别的情况，就是公摊面积不变，但开发商将按有关测绘规范不应公摊的建筑也列入了房屋买受人的公摊面积，房屋买受人因此受到损害。

　　根据有关规章的规定，商品房若按“套”或“单元”出售，则其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其中任何一个面积组成部分出现误差，都有可能导致房屋买受人的面积误差，都会给购房者带来影响。

　　关于公摊建筑面积，应该包括两大部分：一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

　　因为买受人无法实地丈量，也不具有相应的测绘能力，所以，也不可能清楚要摊多少公用面积。根据有关房地产规范，在房地产开发商售楼时，房地产管理机关将会通过一定的审批、监管手续，核准其公用建筑面积分摊系数和测绘成果，依法进行产权登记备案手续。

　　人防地下室是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室，《人民防空法》第22条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”第48条规定：“城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款。”可以看出，人防地下室是由国家法律强制性规定民用住宅必须修建的配套设施，对于人防地下室是否应当列入公摊面积，司法实践中存在不同观点：

　　第一种观点认为，人防地下室是开发商按照国家法律的规定修建的建筑物必要附属设施，其建造带有强制性，且人防地下室是为了战时满足国防的需要由国家强制使用，因此应当将其定性为国防资产，其所有权归国家所有，其面积不应当计入公摊。

　　第二种观点认为，与建筑物配套修建的人防地下室是为了在战时满足防空需要、保障建筑物内全体业主的生命财产安全的设施，因此应当将其计入公摊面积，其所有权和使用权均应该属于全体业主，以保证人防地下室权属和功能的完整。而且将人防地下室计入公摊面积，可以在根本上厘清人防地下室的所有权归属，从而达到“定分止争”的目的和更好地为本建筑物业主服务的作用。

　　南京房产律师认为，人防地下室是否应当计人公摊面积，应视人防地下室的权属而定，简单地将人防地下室归为国家所有或业主所有均有不妥。

　　首先，人防地下室虽为保障人民防空而设立，且是法律强行性规定的配套建筑，但是其建设费用并非由国家负担，国家也未在其建成后使用征收或征用的手段将其划归国有，因此所有权属于国家缺乏依据。其次，如果将人防地下室作为国防资产而收归国有，那么在和平时期因为产权归属和性质的限制，业主将不能对其进行有效利用，这也有悖于“物尽其用”的原则。但是，若将人防地下室认定为业主共有，则从根本上改变了人防地下室的性质，违背了国家强制设立人防地下室的初衷，不利于国防设施的建设和管理。

　　总之，人防地下室因为设立初衷和用途的特殊性，不能简单地将之归于国家所有或者业主共有，对其所有权归属应该分阶段来认识，依据我国人防工程“公用民用结合”“平战结合”的原则，将人防地下室的所有权认定为平时业主共有，战时国家所有较为合理，这样既保证了人防地下室的设置初衷，也充分保证了业主权益。由于业主对人防地下室只是享有部分所有权，而且在业主的购房规费中已经包含了人防工程建设费，若再对人防地下室进行公摊就有重复收费之嫌。因此人防地下室不应计入公摊面积由业主分摊，我国现阶段法律也规定人防地下室不计入公摊面积，如《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第9条“关于公用建筑面积计算原则”规定：“作为人防工程的地下室也不计人公用建筑面积。”