商品房虚假销售广告的认定

　　商品房虚假销售广告，是指商品房开发商为了追求商业利润，以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布的引人误解的广告。

　　在认定开发商是否构成虚假销售广告时，南京房产纠纷律师提醒，应主要区别以下几种情形：

　　1.夸张性宣传。使用夸张性文字，目的是为了引起购房者注意，制造声势、氛围，并没有明确的指标，如“理想居所”、“居家首选之地”、“温馨家园”等词句。这些广告仅仅属于要约邀请，在法律上没有约束力。

　　2.因客观原因未履行广告承诺。若开发商已按广告承诺尽力履行义务，但由于客观方面的原因未履行或未全部履行广告承诺，例如由于政府的规划调整，如按照原合同履行将显失公平或使预购方无法实现合同目的，这是双方在签订合同时所不能预见的，则不能认为开发商发布的房地产广告是虚假广告。开发商可以根据当事人的请求，变更合同价款或解除合同。

　　3.故意虚构事实或隐瞒真相。如果开发商主观上故意虚构事实或者隐瞒真相，诱使业主购房，根本无意或不能履行广告承诺，那么开发商发布的是虚假房地产广告，实施了欺诈行为。比如开发商在销售广告中不仅对房屋的质量做出承诺，也对商品房周围的环境作了虚假的承诺。如果不能履行对环境的承诺，就可以认定开发商有欺诈行为。因为业主购买房屋，不仅购买的是房屋本身，而且包括开发商在广告中承诺的与之相适应的小区整体环境，这时开发商就应承担其虚假广告的法律责任。认定开发商的广告是否构成欺诈性广告，应结合实践中的具体情况，即根据开发商是否明知或应知其广告承诺根本不可能实现、开发商有无履行广告承诺的本意等情况进行综合判断。