买受人能否以房产新政限贷为由主张免除违约责任？

　　房屋买卖合同明确约定买受人不得以不可抗力之外的任何理由作为免除违约责任的事由，买受人能否以房产新政限贷为由主张免除违约责任?

　　合同双方当事人在契约中事先约定当事人一方没有履行义务或者履行义务不符合约定时在何种情形下承担责任而在何种情形免除责任，这应当是非常普遍的情形了。而契约中事先排除契约责任的条款被称之为免责条款，免责条款的选择和使用乃是契约自由的重要组成部分——决定契约内容的自由。基于契约自由原则，当事人也可以在契约中约定当事人就何种事由进行负责，若违约行为不是基于这些约定之事由而发生的那么不承担损害赔偿等契约责任。因此，无论当事人之间所订立的契约为何种契约，究竟是典型契约还是非典型契约，是有偿契约抑或是无偿契约，是双务契约抑或是单务契约原则上均可约定免责条款，或者约定就何种事项负责之条款。若当事人在契约中有明确的免责条款，而该免责条款又没有违反法律的强行规定，那么当事人的契约责任就被限制在免责条款所没有排除掉的责任范围内了。当然，免责条款的选择并不是没有任何限制，各国法律基于各种理由均对免责条款规定有一定之限制。我国《合同法》第53条规定了两种无效免责事由，除此之外当事人可以排除任何类型的契约责任。所以，即便《合同法》总则中有关于契约责任之归责事由的原则性规定或者分则中关于某一典型合同有关于归责事由的具体规定，而该规定原则上是任意性规范而非强行性规范，当事人自得在合同中将其加以排除或者是改变，而不像侵权行为中那样当事人无法排除或改变。就此意义而言，契约法上所规定之违约责任归责事由原则上乃是任意性规范，若当事人之间对此有明确之约定，则该种条款不能适用。因此，南京房产律师可以得出这样的结论：依据合同当事人可以通过合意扩张契约责任也可以限制契约责任，当事人就何种事由负责完全取决于当事人的合意。

　　房屋买卖合同中，出卖人与买受人明确约定，除不可抗力原因之外，买受人必须严格履行付款的约定义务，不得以任何其他事由作为免除违约责任的抗辩事由。买卖合同签订后，房地产新政措施出台，对按揭贷款作了严格限定。买受人能未预料国家限贷政策实施为由，主张免除违约责任?对此问题，实务中观点不一。

　　南京房产律师认为，虽然国家出台限贷新政是当事人在订立合同时所不能预料的，但由于买卖双方在合同中明确约定，除不可抗力外，不得以任何其他理由作为免除责任的理由。既然限贷新政不属于不可抗力，买受人未能按约履行付款义务的，当然要承担合同约定的违约责任。

　　正如美国法学家所指出的那样：“然而作为合同法之基础理论，原则上是不存在解决合同纠纷的统一的抽象归责的。有关违约之损害赔偿的规则与合同的其他条款并没有什么本质上的区别。违约责任的相关规则应当被理解为依照不同合同而有所不同的任意性、补充性规范。所适用的规则(有关违约责任)应当是当事人按照其自己订立合同的目的所选定的规则，而非取决于法律本身的目的。”南京房产律师认为，对房产买卖合同纠纷，应当充分尊重双方当事人的合意，按照约定优先的原则处理。当事人对相关问题有明确约定时，要严格按照约定内容审查双方合同义务的履行情况。

　　由于国家对房地产市场进行调控已经持续了一段时期，双方当事人在进行房屋买卖时，有的对于政策早有预期，事先已经考虑到政策变动等因素，在签订合同时对于未来一些诸如贷款不能如期获批、购房资格未获通过等，合同后续如何处理，都进行明确约定。如果房产买卖合同约定，除非不可抗力原因，即使因政府或银行政策等原因发生变化，买受人届时不能取得贷款或贷款额度不够，也应自行筹措资金补齐房款，否则按已交房款(房屋总价)的一定比例承担违约责任，或者约定买受人因自身原因不能获得银行贷款，应自行补齐房屋全款，否则应按房款(房屋总价)的一定比例支付违约金。如前所述，当事人就何种事由负责完全取决于当事人的合意。买受人必须按照合同约定补齐房款差价，而不得以房产新政为由要求解除合同，否则就构成了违约，当然不能以房贷政策调整为由主张免除违约责任。

　　总之，在解决合同违约之诉中，法官要做的工作毋宁是依据当事人的明确约定，以及经过解释作业乃至合同法之任意性规范相结合的基础上，针对每一个合同案件必须依据其自身的情势加以决定。“在每一个合同案件纠纷中，南京房产律师必须要设问如下之问题：首先，在综合考虑有关合同之全部情势的基础上确定合同所建立的基础何在?其次，合同的履行是否被予以阻止?再次，阻碍合同之履行的情势是否是当事人在订立合同时所无法予以合理预见的?如果这三个问题都得到肯定的答案，那么我认为合同双方当事人都应当免除进一步履行合同的义务，当然也无需承担违约责任。”